J-REITの分配金でFIRE生活★5月決算の注目銘柄は日本プロロジスリートとアクティビアNew

株式投資で配当金生活を楽しむように、J-REIT(ジェイリート)で分配金を毎月もらおう!というシリーズ。

J-REITの分配金は、株式投資の「配当金」と同じ意味だ。しかし、J-REITの分配金利回りは3~6%と、株式投資よりも高配当なものが多い(一部のホテル特化型リートは除く)。

5月決算のJ-REITをいま買うと、3ヶ月後の8月に分配金がもらえる。FIRE(経済的独立&早期リタイア)への第1歩に、5月決算の注目銘柄をご紹介する。

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日本プロロジスリート投資法人のサイトより

5月決算のJ-REITは8銘柄!
注目は日本プロロジスリートとアクティビア

5月決算期の銘柄は次の8銘柄だ。

ユナイテッド・アーバン投資法人
平和不動産リート投資法人
大和証券オフィス投資法人
阪急阪神リート投資法人
アクティビア・プロパティーズ投資法人
日本プロロジスリート投資法人
大江戸温泉リート投資法人
SOSiLA物流リート投資法人

5月銘柄の表
※証券コード、銘柄名、投資口価格、予想分配金利回り、NAV倍率。「投資口価格」は、J-REITの場合の「株価」に相当する。
投資口価格と予想分配金利回りは2022年5月2日終値現在。

注目の2銘柄は以下だ。

日本プロロジスリート投資法人
アクティビア・プロパティーズ投資法人

注目銘柄2つ

時価総額第2位の日本プロロジスリート
先進的な物流施設でESG対策も

日本プロロジスリート投資法人は物流施設特化型のJ-REIT。2013年2月に東京証券取引所に上場した。

スポンサーは、世界最大規模で物流不動産の開発・所有・運営を行っているプロロジス・グループだ。

プロロジス・グループのPrologis, Inc.は、ニューヨーク証券取引所に上場している物流不動産特化型の米国リート(US-REIT)だ。

同グループはアジア、アメリカ大陸、ヨーロッパの19ヶ国でのべ約9,200万㎡の物流不動産を開発・所有・運営し、約5,500社に賃貸している。

そして日本プロロジスリート投資法人は、質の高い「Aクラス物流施設」に重点的に投資し、中長期的な観点に立って保有・運営している。

Aクラス物流施設とは、
①延床面積16,500㎡(5,000坪)以上の規模
②人口集積地や高速道路のIC、主な空港・港湾に近い立地
③効率的な保管と作業を可能にする広い倉庫スペースや床荷重、高い天井高、柱間隔が確保されている
④上層階の倉庫スペースへ、直接トラックがアクセス可能な車路を有する等
④免震性能や高い耐震性能等、自然災害に備えた安全性が確保されている
などを有する先進的な施設だ。

スポンサーのプロロジス・グループが開発している。

日本プロロジスリート投資法人 第18期(2021年11月期)決算説明資料
日本プロロジスリート投資法人 第18期(2021年11月期)決算説明資料

物件のタイプ別比率は、マルチテナント型物流施設(複数企業向けの物流施設)約8割、ビルド・トゥ・スーツ型物流施設(特定の企業向け物流施設)が約2割。両タイプを混ぜることで、収益性と安定性が向上している。

投資エリアは、国際的な貿易・物流の拠点でもあり、国内最大の消費地でもある関東&関西エリアが9割以上を占めている。

平均築年数は7.9年(2021年11月末日時点)。

そして、第18期(2021年11月期)の決算は順調だったようだ。平均稼働率は98.8%とポートフォリオの高稼働率を維持し、平均改定賃料変動率は+2.6%で賃料上昇も安定している。

今期の第19期(2022年5月期)には公募増資を行い、スポンサーから3物件を577億円で取得した。資産規模は8,000億円となり、時価総額は1兆円を超えた。

来期以降もスポンサーからのパイプラインを活用し、13物件で2,400億円を取得予定だ。

財務基盤も盤石で、第19期に取得資産取得した後でもLTVは37%台と保守的だ。今後の物件取得余力として1,900億円もあり、含み益は2,100億円超だ。

ウクライナ情勢などもあり、昨今は金利上昇の可能性が出てきているが、同リートは長期固定金利で借りている。負債調達年数も8.8年なので、もし金利が上昇しても影響は受けにくい。

また、物流施設は屋根に太陽光発電システムを設置するなど、ESG対策がしやすいことも利点だ。

同リートも太陽光発電システム導入やLED照明の導入比率を上げる等で、GRESBの最高位である5スターを7年連続で獲得している。

ESG関連の株式指数であるDow Jones Sustainability World IndexやMSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数などに組み入れられている。

第18期(2021年11月期)決算説明資料より
第18期(2021年11月期)決算説明資料より

物流施設はコロナ禍で増加する一方だが、先進的な物流施設には希少性があると同リートは考えている。ウクライナ情勢もあり、多くの企業は在庫を増やす動きが強まっているため、クオリティの高い倉庫の需要は衰えないと考えられる。

第18期(2021年11月期)決算説明資料より
第18期(2021年11月期)決算説明資料より

分配金と1口当たりNAVも右肩上がりだ。

第18期(2021年11月期)決算説明資料より
第18期(2021年11月期)決算説明資料より

日本プロロジスリート投資法人
予想分配金:2022年5月期(第19期)4,869円、2022年11月期(第20期)4,901円
保有物件数:55
取得価格合計:8,160億円(2021年12月1日現在)

コロナ禍でオフィスと商業施設が苦戦するも
プライム立地の物件多数のアクティビア

アクティビア・プロパティーズ投資法人は商業施設とオフィスの複合型J-REIT。スポンサーは東急不動産株式会社で、2012年6月に上場した。

ポートフォリオの構築方針は、「東京オフィス」と「都市型商業施設」に重点を置いている。

同リートのホームページより
同リートのホームページより

「東京オフィス」とは、東京23区でオフィスが集積するエリアで、駅近に建つオフィスビルのことだ。

同リートは山手線南側のオフィスエリアに物件を集中させている。特に「広域渋谷圏」と「五反田エリア」は成長性が高いと考えている。

スポンサーの東急不動産も渋谷の大規模再開発にも深く関わっている。

また、「セットアップオフィス」など、家具や設備をオーナー側で準備し、開業や移転コストを軽減することでテナントが借りやすくなるような、新しい形のオフィスの取り組みも始めている。

「都市型商業施設」とは、東京都や三大都市圏などのターミナル駅に隣接するエリアに建つ、ランドマークのような施設のこと。

表参道や銀座など繁華性の高い商業エリアに建ち、目立つ施設ゆえに集客力が高く、好立地の希少性が優位だと考えている。テナントは固定賃料で長期契約が中心だ。

2021年11月期決算説明資料より
2021年11月期決算説明資料より

オフィスと商業施設の複合型J-REITの場合、今まであれば、オフィス需要が厳しい局面では商業施設が補完するはずだった。

しかし、コロナ禍では両方が影響を受けてしまった。

そして、同リートの投資口価格は2021年7月頃から低迷し始めた。

理由は、旗艦物件である汐留ビルディングの大口テナント(NTTコミュニケーションズ株式会社)が2022年6月末で退去することを発表したからのようだ。

その後も投資口価格が割安な状態が続いたため、同リートは2022年2月、自己投資口を初めて取得し、投資口価格を下支えした。

コロナ禍になってからのオフィスと商業施設は、「コミュニケーションの場」として重要視され始めた。同リートは、集まりやすい立地やウイルス対策、災害対策など、立地の良さと高品質のアクティビア保有物件の強みが再認識されるだろうと予想している。

分配金は、大口テナント退去後も他の物件売却益や含み益などを利用して、9,200円を下限とする方針を発表している。

2021年11月期決算説明資料より
2021年11月期決算説明資料より

同リートの物件取得価格は5,480億円と、大型J-REITの1つだ。物件の約7割が東京6区に集中しており、東京エリア特化型と言っても良いだろう。

現在、投資口価格が低迷しているために利回りが高く、割安だと考えられる。

2021年11月期決算説明資料より
2021年11月期決算説明資料より

アクティビア・プロパティーズ投資法人
予想分配金:2022年5月期(第21期)9,325円、2022年11月期(第22期)9,210円
保有物件数:47
取得価格合計:5,480億円(2021年11月30日現在)

5月決算銘柄を買って分配金をもらうには、権利付き最終売買日である5月27日15時までに購入しておく必要がある。

最後に、投資判断は自己責任でお願いしたい。

                                                株式会社寧広