J-REITの分配金でFIRE生活★3月決算はケネディクス商業と住友倉庫に注目! シノケンがJ-REIT上場を延期!New

株式投資で配当金生活を楽しむように、J-REIT(ジェイリート)でも分配金(株式投資の「配当金」と同義)を毎月もらおうというシリーズ。

分配金を毎月もらって、経済的自立と早期リタイア、FIRE生活への1歩にしよう!

J-REITは3月決算銘柄が少ないため、今月は物流施設特化型リートよりも利回りの高い3月決算の倉庫会社にも注目してみた。

3月決算のJ-REITや株式会社の株をいま買うと、3ヶ月後の6月に配当金や分配金がもらえる。3月決算の注目2銘柄をご紹介する。

ケネディクス商業リート投資法人のホームページから
ケネディクス商業リート投資法人のホームページから

3月決算のJ-REITは5銘柄だけ!
継続して高利回りのケネディクス商業と、物流系リートより高利回りの住友倉庫に注目!

J-REIT では3月決算期の銘柄は少なく、5銘柄しかない。多くの株式会社が3月決算なのに比べると、差は歴然だ。

3月決算銘柄
3月決算銘柄

※証券コード、銘柄名、投資口価格、予想分配金利回り。「投資口価格」とは、J-REITの場合の「株価」に相当する。投資口価格と予想分配金利回りは2022年3月1日終値現在。

なお、J-REIT(ジェイリート)とは証券市場に上場している金融商品「不動産投資信託」のこと。J-REITを購入すると、株を買うぐらいの小口資金で大規模大家さんの仲間になれる。

J-REITの分配金利回りは3~6%と、株式投資よりも高配当なものが多い(一部のホテル特化型リートは除く)。

そして、3月決算の注目銘柄はケネディクス商業リート投資法人と、J-REITではないが(株)住友倉庫だ。

3月ケネ商の利回り

コロナ禍でも生活密着型商業施設が好調なケネディクス商業
Eコマース拡大に対応した「消費地に近い配送型物流施設」も

ケネディクス商業リート投資法人は商業施設特化型リートだ。取得価格合計は約2,473億円。

スポンサーは、不動産ファンドを運用するケネディクス株式会社。同社は2021年に三井住友ファイナンス&リースグループからTOBされ、傘下に入った。

この事により、同リートの信用力もアップした。長期発行体格付(JCR)がA+(ポジティブ)に向上。

そのため、第13期(2021年9月期)以降は新規の借入れ先が増え、借入先は2021年3月末時点で12社から18社へ増加した。信用力がアップのおかげで、借入条件も改善したそうだ。

東証リート指数に比べると、同リートの投資口価格は上がってきている。
東証リート指数に比べると、同リートの投資口価格は上がってきている。「決算説明資料 第13期(2021年9月期)」より

長引くコロナ禍では、商業施設は苦戦している施設が多い。例えば、都心の一等地に建つ百貨店などだ。

しかし、ケネディクス商業リートは独自の戦略を取っている。2015年に上場した頃は、郊外に建つ総合スーパー(GMS)の物件も主力物件ではあったが、商業施設が置かれている潮流を分析し、「生活密着型商業施設」へとシフトさせていった。

「生活密着型商業施設」とは、住宅地やロードサイドといった日常生活圏に建ち、生活必需品やサービスを提供する施設だ。商圏は周囲1~10kmぐらい。

その中でも、同リートは商圏3~5kmほどの食品スーパー等を「ネイバーフッドショッピングセンター」と呼び、特に力を入れている。

近所に住む住民が消費者なので、来店頻度が高く、平日と休日の差も小さいからだ。

その方針のおかげで、コロナ禍でも同リートの核テナント(食品スーパーやホームセンターなど)は好調を維持している。

そして、第13期(2021年9月期)に公募増資を実施し、新規に4物件(223億円)を取得し、増収増益に寄与した。

この物件売却益などにより、第13期(2021年9月期)の1口当たり分配金は7,328円となり、過去最高水準をマークした。

今後も資産入替えとテナント入替えを進め、公募増資も視野に入れながら、収益性や資産性の向上を目指していくようだ。

また、同リートの方針として、Eコマース需要を取り込むために、「消費地配送型物流施設への厳選投資」をしている。

決算説明資料 第13期(2021年9月期)より
決算説明資料 第13期(2021年9月期)より

どういうことかと言うと、商業施設と物流施設の垣根が低下してきており、コロナ禍でその変化が顕著となって、「生活密着型商業施設」と「消費地に近い配送型物流施設」が重要になったと考えているからだ。

よって同リートは、オンライン企業と提携したネットスーパーの配送拠点や、オンラインストアによる実店舗の出店、商業施設での商品受取、商業施設と物流施設の併設、商業施設の一部敷地を宅配業者へ賃貸などに積極的に取り組んでいる。

なお、同リートの投資口価格(株価と同義)がコロナ以前の水準に戻ったことから、中期的な目標として、1口当たりの巡行分配金を7,000円、資産規模を3,400億円と設定した。

決算説明資料 第13期(2021年9月期)より
決算説明資料 第13期(2021年9月期)より

商業施設特化型リートの中でも、同リートは先手を打った経営がコロナ禍で効果を発揮して、分配金の減少を最小限にしている。今後も注目の銘柄だ。

ケネディクス商業リート投資法人
予想分配金:2022年3月期7,010 円、2022年9月期6,550 円
保有物件数:66
取得価格合計:2,473億円(2022年3月1日現在)。

物流特化型リートより高利回りの(株)住友倉庫
メインの物流事業の波を不動産事業が下支え

3月決算のJ-REITが少ないため、不動産関係である倉庫の会社に注目してみた。

J-REITにも物流施設特化型リートがあるが、コロナ禍でも稼働率が落ちない事で人気が高く、相対的に分配金利回りは低く推移している。

そこで、従来型の倉庫会社だが配当金利回りの高い株式会社住友倉庫に着目してみた。

倉庫業とは、寄託を受けた物品を倉庫で保管する事業のこと。原料から製品、冷凍・冷蔵品や危険物など、多種多様な物品を大量かつ安全に保管する役割を担っている。

国土交通省によると、「他人の貴重な物品を預かるという営業倉庫の特性から、倉庫業を営むにあたっては倉庫業法に基づく登録を受ける必要がある。

登録を受けるには、保管する物品に応じた倉庫施設の基準をクリアした倉庫であること、倉庫ごとに一定の要件を備えた倉庫管理主任者を選任すること等が必要」とある。

倉庫会社は、自社が保有する倉庫で物品の受入保管払出をする他、グループ会社を使って配送もする物流の総合企業だ。

それに比べると、物流施設特化型リートの場合は高機能の物流施設をテナントに貸して賃料を受け取るだけで、リート自体が倉庫業や配送をする訳ではない。

住友倉庫は1899年(明治32年7月1日)に大阪で創業。1923年(大正12年)に株式会社住友倉庫を設立し、1950年(昭和25年)に大阪と東京証券取引所に上場した。

同社の大きな柱は3つ。物流事業、海運事業、不動産事業だ。

同社のホームページより
同社のホームページより

2022年3月期第2四半期決算のハイライトを見ると、営業収益は前年同期比+13.8%、営業利益は+114.8%と増収増益している。

●物流事業は、国際輸送貨物や倉庫貨物等の荷動きが回復した事で、増収増益。
●海運事業は、日本・韓国発北米向けのコンテナ輸送数量が回復し、コンテナ運賃水準の上昇から、大幅に増収増益。
●不動産事業は、コロナ禍で貸用不動産の稼働率や賃料に影響が出たものの、一部のテナントの賃料水準の回復などで、前年同期並みに落ち着いた。

また、株主還元の強化として、配当金は9期連続増配を予定している。

今期の配当性向は40%を基準とし、昨年11月9日時点では、配当予想を1株につき前期比+38円増配の86 円(中間配当金 38 円・期末配当金予想 48 円)と公表していた。

ところが、通期連結業績予想が上方修正になったため、今期の年間配当金予想を1株につき +6 円 50 銭増配の92 円 50 銭にすると、今年の2 月7日に発表した。

なお、住友倉庫が行っている不動産事業は、首都圏や大阪などにオフィスビルや商業ビル、賃貸住宅などを保有し、賃貸している。大阪のなんば・南堀江地区の再開発計画にも取り組んでいる。

波のある物流事業を不動産事業が補完し、安定的な運営を下支えしている。

住友倉庫@不動産業株式会社住友倉庫
2022 年3月期(2021 年4月1日~2022 年3月 31 日)の予想配当金:1株につき 92 円 50 銭
※実施済みの中間配当金を差し引いた期末配当金予想は、1株につき 54 円 50 銭。
※(株)住友倉庫の売買単位は100株。

株価:2,127円、予想配当利回り:4.35%(3/1時点)

シノケンリート投資法人、3月上場予定が延期に!
東京23区の賃貸住宅に限定した住宅特化型リート

今月3月8日に、新しいJ-REIT、シノケンリート投資法人(2996)が上場する予定だった。

ところが、スポンサーである株式会社シノケングループが、同リートの上場延期を先月2月17日に発表した。

理由は、インフレ進行や米国の早期金融引き締めへの警戒、ウクライナ情勢の緊迫化などにより不確実が高まり、上場しても資金調達が満足のいくレベルで実現できない懸念が生じたため、としている。

上場は延期されたが、新しいリートについて、上場延期前の情報をお伝えする。

スポンサーは株式会社シノケングループ。サラリーマンや公務員への投資用不動産販売や、賃貸住宅経営などを行う不動産会社だ。

シノケンリート投資法人は、東京23区の賃貸住宅に限定して投資する住宅特化型リートだ。2020年に設立され、まずは私募ファンドとして運用を始めていた。

物件は単身者向けの賃貸住宅が中心。低~中価格の賃料帯で、建物が3階以下の小規模な「ミニレジ」と、中~高価格の賃料帯で、建物が4階以上の「レジデンス」の2種類。

「ミニレジ」のターゲット層は学生や若手社会人、「レジデンス」は社会人。

株式会社シノケングループのプレスリリースより
株式会社シノケングループのプレスリリースより

なお、同リートの定義では、低価格帯賃料とは月額賃料6万円以下(共益費込)、中価格は月額賃料6万円超8万円以下、高価格は月額賃料8万円超としている。

同リートの上場時のポートフォリオは、ミニレジ34%、レジデンス66%。シングルタイプの比率が、室数ベースで93.2%。2021年11月末日現在での稼働率が94.9%。平均築年数は1.6年だ。

同リートがいつ上場できるようになるのか、気になるところだ。

さて、前述した3月決算銘柄を買って分配金をもらうには、権利付き最終売買日である3月29日15時までに購入しておく必要がある。

最後に、投資は自己責任でお願いしたい。

                                                 株式会社寧広