J-REITで分配金生活★8月決算の注目銘柄はヒューリック、ザイマックス、サンケイリアルNew

株式投資で配当金生活を楽しむように、J-REIT(ジェイリート)でも分配金(株式投資の「配当金」と同義)を毎月もらおうというシリーズ。

8月決算のJ-REITをいま買うと、3ヶ月後の11月に分配金がもらえる。FIRE(経済的独立&早期リタイア)への第1歩に、8月決算の注目銘柄3つをご紹介する。

J-REITの分配金利回りは3~6%と、株式投資よりも高配当なものが多い(一部のホテル特化型リートは除く)。

みずほ銀行系のヒューリックリート投資法人。写真の物件は、みずほ銀行も入っている浅草橋駅徒歩1分の「ヒューリック浅草橋江戸通」。同投資法人ホームページより。
みずほ銀行系のヒューリックリート投資法人。写真の物件は、みずほ銀行も入っている浅草橋駅徒歩1分の「ヒューリック浅草橋江戸通」。同投資法人ホームページより。

8月決算のJ-REITは15銘柄!
注目はヒューリック、ザイマックス、サンケイリアル

J-REIT(ジェイリート)とは、証券市場に上場している金融商品「不動産投資信託」のこと。

J-REITを購入すると、株を買うぐらいの小口資金で、大規模大家さんの仲間になれる感じだ。詳しくはこちらを参考にしてほしい。

8月決算期の銘柄は15銘柄もある。

日本都市ファンド投資法人
オリックス不動産投資法人
福岡リート投資法人
大和ハウスリート投資法人
日本アコモデーションファンド投資法人
GLP投資法人
Oneリート投資法人
ヒューリックリート投資法人
野村不動産マスターファンド投資法人
ラサールロジポート投資法人
森トラスト・ホテルリート投資法人
三菱地所物流リート投資法人
ザイマックス・リート投資法人
タカラレーベン不動産投資法人
サンケイリアルエステート投資法人

8月決算表
※証券コード、銘柄名、投資口価格、予想分配金利回り、NAV倍率。
「投資口価格」は、J-REITの場合の「株価」に相当する。
投資口価格と予想分配金利回りは2021年8月3日終値現在。

注目銘柄の3銘柄はヒューリックリート投資法人、ザイマックス・リート投資法人、サンケイリアルエステート投資法人だ。

8月決算 3銘柄

みずほ銀行系列のヒューリック、好立地の元・銀行店舗を多く保有
Jリートには珍しく、通信サービスのネットワークセンターも

ヒューリックリート投資法人は総合型リートで、資産規模は3,499億円。スポンサーは東証一部上場の不動産会社、ヒューリック株式会社。

名前を見ると外資系のように思えるが、元々「日本橋興業株式会社」と言う名前で設立された。途中で「ヒューリック株式会社」に社名を変更し、他社と合併して大きくなった。

実は「日本橋興業株式会社」は、旧・富士銀行(現・みずほ銀行)の系列だ。

そのため、旧・富士銀行の店舗や社宅など、立地の良い不動産を多く保有していた。ヒューリック(株)はそれらの優良物件を中核として拡大発展してきた。

スポンサーの流れを組んで、同リートも2つの柱を掲げ、優良立地にこだわって物件を取得している。

同リートのホームページより
同リートのホームページより

1つ目の柱は「東京コマーシャル・プロパティ」への重点投資だ。

オフィスビルの場合は、東京都と東京都近郊の政令指定都市に在り、駅から徒歩5分圏内の物件を取得。

商業施設は、東京都と東京都近郊の主要都市に位置し、駅から徒歩5分圏内か繁華性のあるエリアの物件を取得している。

2つ目の柱は、「次世代アセット・プラス」。

長期的に安定した収益が得られ、投資主価値も中長期的に最大化すると同リートが考えている投資対象だ。

有料老人ホーム、有名な観光地にあるホテル、通信サービスを提供するネットワークセンターなどだ。なお、ネットワークセンターを持つJ-REITは珍しい。

ポートフォリオの比率としてはオフィスのウエートが高く、全体の60%強を占める。

同リートのホームページより
同リートのホームページより

なお、同リートの保有物件ではないが、スポンサー会社が京都市内に昨年夏にオープンさせたのが「立誠ガーデンヒューリック京都」。

交通至便の立誠小学校跡地を利用し、阪急河原町駅から徒歩圏内に「ザ・ゲートホテル京都高瀬川by HULIC」も開業している。

ヒューリックリート投資法人
予想分配金:2021年8月期 3,550円、2022年2月期3,450円
保有物件数:58
取得価格合計:3,499億円(2021年3月31日現在)

不動産マネジメントが得意なスポンサーのザイマックス
初の公募増資もあるか?

ザイマックス・リート投資法人は総合型リートで、資産規模は353億円。現在の保有物件13と、小規模なリートだ。

スポンサーは総合不動産マネジメント会社の(株)ザイマックス。

ザイマックスグループはプロパティマネジメント(PM)の受託実績が2010年から6年連続で国内第1位を誇るなど、先進的な不動産マネジメント・グループだ。

同リート「第6期資産運用報告」より
同リート「第6期資産運用報告」より

同リートは2018年に上場。「3つの力」と称し、成長を目指している。

①「見極め力によるポートフォリオの構築」。

今後のマーケットの動向と物件本来の価値をしっかり見極め、ポートフォリオを構築。

②「マネジメント力による内部成長」

スポンサーの不動産マネジメント力が国内有数であることを利用。

③「ソーシング力による外部成長」

数多くの不動産売却や仲介の実績を持ち、不動産オーナーと直に関係を持っていることから、より良い不動産を見つけてくる力を持つ。

同リート「第6期資産運用報告」より
同リート「第6期資産運用報告」より

同リートのメイン物件はオフィス、商業施設、ホテル。

オフィスは、オフィス需要があるエリア(重点は東京都心8区、名古屋・大阪・福岡中心部)で、賃料の変動が小さいと思える物件を選んでいる。

商業施設はマスターリース1棟貸しテナントが6割強を占め、固定賃料による賃貸借契約だ。業績好調なスーパーなどで、コロナ禍による減収はなかった。

一方、マルチテナント型の商業施設「ミューザ川崎」(神奈川県川崎市)は、飲食店が打撃を受けたものの、「第6期資産運用報告書」では売上は回復傾向のようだ。

ホテルは、外国人旅行者やビジネス客向けなどの宿泊特化型ホテルを選定し、「ホテルビスタ仙台」1棟を保有している。

なお今年3月、ホテル・オペレーターの民事再生手続きが開始されたが、オペレーターから賃貸借契約を継続したいとの打診があった。賃貸契約の継続を前提に、同リートは業績予想を計画している。

ところで、同リートは上場以来一度も公募増資をしていない。

しかし、最近は物件取得が続いており、外部成長に意欲を出している。近いうちに、公募増資を行う可能性が出てきそうだ。

ザイマックス・リート投資法人
予想分配金:2021年8月期2,788円、2022年2月期2,867円
保有物件数:15
取得価格合計:353億円(2021年7月1日現在)

大手メディア系列のサンケイビルがスポンサー
サンケイリアルは早期の規模拡大を目指す

サンケイリアルエステート投資法人はオフィス特化型リートで、一部ホテル物件を持つ。資産規模は715億円で、比較的小規模なJ-REITと言える。

スポンサーは、フジ・メディア・ホールディングスの「都市開発・観光」事業を担うサンケイビルグループだ。

サンケイビルグループは、東京・大手町と大阪・梅田の2拠点から不動産事業をスタートさせ、長い歴史を持つ。

大規模なオフィスビル開発は2000年の「東京サンケイビル」(東京・大手町)からだ。

同グループは、大手メディア系列のデベロッパーという特徴を活かし、メディアを利用した不動産開発や運営、管理を行っている。

同リート「第4期資産運用報告」より
同リート「第4期資産運用報告」より

当リートは、スポンサーのサンケイビルグループと「資産循環型ビジネスモデル」を構築し、規模の拡大と収益の維持・向上を目指している。

保有物件は大型のビルが多く、比較的築浅なので収益力がある。

また、スポンサーは開発したハイグレードの中規模オフィスビル「S-GATE」シリーズ等を含め、早期に物件を同リートへ売却することを考えている模様。同リートの外部成長が早まるだろう。

同リート「第4期資産運用報告」より
同リート「第4期資産運用報告」より

サンケイリアルエステート投資法人
予想分配金:2021年8月期2,862円、2022年2月期2,720円
保有物件数:12
取得価格合計:715億円(2021年2月28日現在)

8月決算銘柄を買って分配金をもらうには、権利付き最終売買日である8月27日15時までに購入しておく必要がある。

最後に、投資判断は自己責任でお願いしたい。

                                                 株式会社寧広