J-REITで分配金生活★ 5月決算の注目銘柄はユナイテッド、アクティビア、大和証券オフィスNew

株式投資で配当金生活を楽しむように、J-REIT(ジェイリート)でも分配金(株式投資の「配当金」と同義)を毎月もらおうというシリーズ。

J-REITの分配金利回りは3~6%と、株式投資よりも高配当なものが多い。

5月決算のJ-REITをいま買うと、3ヶ月後の8月に分配金がもらえる。FIRE(経済的独立&早期リタイア)への第1歩に、5月決算の注目銘柄3つをご紹介する。

5月決算のJ-REITは8銘柄!
注目はユナイテッド、アクティビア、大和証券オフィス

まずはJ-REIT(ジェイリート)について。証券市場に上場している金融商品「不動産投資信託」のことだ。J-REITを購入すると、株を買うぐらいの小口資金で、大規模大家さんの仲間になれる感じだ。
詳しくはこちらを参考にしてほしい。

5月決算のJ-REITは8銘柄。

ユナイテッド・アーバン投資法人
平和不動産リート投資法人
大和証券オフィス投資法人
阪急阪神リート投資法人
アクティビア・プロパティーズ投資法人
日本プロロジスリート投資法人
大江戸温泉リート投資法人
SOSiLA物流リート投資法人

5月決算のJ-REIT銘柄。
5月決算のJ-REIT銘柄。

※証券コード、銘柄名、投資口価格、予想分配金利回り、NAV倍率、時価総額。
「投資口価格」は、J-REITの場合の「株価」に相当する。
投資口価格と予想分配金利回りは2021年5月6日終値現在。

注目銘柄は次の3銘柄だ。
ユナイテッド・アーバン投資法人、
大和証券オフィス投資法人、
アクティビア・プロパティーズ投資法人。

3銘柄 5.6現在

ユナイテッド・アーバンRは丸紅がスポンサー
多種多様な物件と地域分散で安定収益を目指す

ユナイテッド・アーバン投資法人は総合型リートだ。物件の取得合計額は6,714億円と、大規模なリートに属する。

スポンサーは総合商社の丸紅。

2003年に設立された老舗のリートで、2010年に日本コマーシャル投資法人を吸収合併。この合併による「負ののれん」などの内部留保を持つ。

物件のポートフォリオは、商業施設28.7%、オフィス29.5%、ホテル24.0%、住居7.7%、その他10.2%(大半は物流施設)。

スポンサーが総合商社ならではで、「物件の百貨店」と言えるほど多岐に渡っている。

もし特定用途(例えばホテルなど)に集中させると、その用途の不動産市況が低迷した際に多大な影響を受けるリスクがある。

特定の地域に集中させた場合も、地震や台風などの自然災害や地方経済の隆盛の影響を受けてしまう。

同リートは、多種多様な用途や地域に分散投資を行うことで、リスクを抑えながら、収益の安定化を目標にしている。

同リートのポートフォリオデータ。ホームページより。
同リートのポートフォリオデータ。ホームページより。

コロナ禍の現在は、ホテルと商業施設が打撃を受けている。そのため、予想分配金が少し下がり、投資口価格(株価)が低迷した。

しかし、直近では新たにオフィスビルを取得するなど、今後の対応が注目だ。

同リートの運用戦略。ホームページより。
同リートの運用戦略。ホームページより。

ユナイテッド・アーバン投資法人
投資口価格(J-REITの場合の「株価」に相当):167,600円
予想分配金利回り:3.72%
NAV倍率:1.06
予想分配金2021年5月期:3,130円、11月期:3,100円
保有物件数:133件
取得価格合計:6,714億円(2021年3月31日現在)

アクティビアは東急不動産がスポンサー
渋谷など山手線南側の集中投資が功を奏す!

アクティビア・プロパティーズ投資法人は商業施設とオフィスの複合型リートだ。スポンサーは東急不動産株式会社。

なお、東急グループ本家の東急電鉄は、東急リアル・エステート投資法人を持っている。ややこしいので、間違えないように。

アクティビアは、「都市型商業施設」と「東京オフィス」に重点的に投資をしている。

「都市型商業施設」とは、東京都や三大都市圏などのターミナル駅に隣接するエリアにあり、ランドマークのように目立つ施設のことだ。例えば、表参道と明治通りが交差する立地の「東急プラザ 表参道原宿」など。

また、東急不動産ホールディングスグループの「バリューチェーン」を最大限活用している。

総合不動産デベロッパーである東急不動産、小売業である東急ハンズ、スポーツ施設運営の東急スポーツオアシスなどグループ会社による包括的なサポート体制だ。

東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーン。ホームページより。
東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーン。ホームページより。

同リートの資産規模は5,092億円で、大規模リートの一つだ。物件の約7割が東京に集中しており、東京エリア特化型と言っても良いほどだ。

その上、JR山手線の円を南北に分けた南半分に物件を集中させている。

「広域渋谷圏」や「品川・五反田エリア」を中心に、成長性が見込めると考えているからだ。この運用手法はこれまで成功しているので、今後も注目だ。

「広域渋谷圏」や「品川・五反田エリア」に重点投資している。
「広域渋谷圏」や「品川・五反田エリア」に重点投資している。

アクティビア・プロパティーズ投資法人

投資口価格(J-REITの場合の「株価」に相当):497,000円
予想分配金利回り:3.74%
NAV倍率:1.10
予想分配金2021年5月期:9,280円、11月期:9,300円
保有物件数:44件
取得価格合計:5,092億円(2020年11月30日現在)

大和証券オフィスRは東京5区に重点投資
リート自らが物件開発も開始!

大和証券オフィス投資法人は、名前の通り大和証券グループをスポンサーとするオフィス特化型リートだ。

東京の「主要5区」(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)を最重点投資エリアとし、ポートフォリオの取得価格合計額の80.5%が主要5区内だ。

東京の「主要5区」(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)のポートフォリオマップ。
東京の「主要5区」(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)のポートフォリオマップ。

そして、「首都圏」(東京主要5区を除いた東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)を重点エリアとし、取得価格合計額の17.5%を占める。

「地方主要都市」(大阪圏(大阪府、京都府及び兵庫県)、名古屋圏(愛知県、三重県及び岐阜県)及び地方自治法に定める政令指定都市、中核市)も投資対象エリアだが、2.1%しかない。

また、オフィスビルの中でも、延床面積が2,000㎡以上30,000㎡未満の中規模のオフィスビルに特化した物件ポートフォリオとなっている。

ビルの延床面積や地域別の投資割合について。同リートのホームページより。
ビルの延床面積や地域別の投資割合について。同リートのホームページより。

取得価格ベースの資産規模は4,614億円と大きく、稼働率も安定的に運用されている。

スポンサーが大和証券グループと金融系であるため、物件は外部から取得する必要がある。

しかし、最近は土地を取得し、自らオフィスビルを建てる事を開始している。

通常、J-REITは既に建てられた物件を取得するので、自ら開発するのは非常に稀なケースだ。今後の成果に注目だ。

大和証券オフィス投資法人

投資口価格(J-REITの場合の「株価」に相当):786,000円
予想分配金利回り:3.54%
NAV倍率:1.06
予想分配金2021年5月期:13,900円、11月期:13,817円
保有物件数:59件
取得価格合計:4,614.18億円(2020年12月23日現在)

5月決算銘柄を買って分配金をもらうには、権利付き最終売買日である5月27日15時までに購入しておく必要がある。

                                                株式会社寧広