J-REITで分配金生活★ 2月決算の注目銘柄はコレ!

株式投資で配当金生活を楽しむように、J-REITでも分配金(株式投資の「配当金」と同義)を毎月もらおうというシリーズ。今から買っても間に合う2月決算のJ-REIT注目銘柄をご紹介する。

J-REIT(ジェイリート)とは、証券市場に上場している金融商品「不動産投資信託」のこと。J-REITを購入すると、株を買うぐらいの小口資金で、大規模大家さんの仲間になれる感じだ。

分配金利回りは3~6%と、株式投資よりも高配当なものが多い。詳細については過去記事を参考にしてほしい。

2月決算のJ-REITは15銘柄!
注目は大和ハウスリート、Oneリート、野村不動産マスター

2月決算期の銘柄も1月決算と同じく多く、15銘柄ある。

※証券コード、銘柄名、投資口価格、予想分配金利回り。
「投資口価格」とは、J-REITの場合の「株価」に相当する。
投資口価格と予想分配金利回りは2021年2月1日終値現在。

8953 日本リテールファンド投資法人 198,800円、4.56%
8954 オリックス不動産投資法人 173,800円、3.94%
8968 福岡リート投資法人 158,900円、4.28%
8984 大和ハウスリート投資法人 280,900円、4.18%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 566,000円、3.53%
3281 GLP投資法人 166,500円、3.38%
3290 Oneリート投資法人 271,600円、5.36%
3295 ヒューリックリート投資法人 158,400円、4.74%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 159,800円、4.14%
3466 ラサールロジポート投資法人 164,000円、3.63%

3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 120,000円、1.07%
3481 三菱地所物流リート投資法人 411,000円、3.15%
3488 ザイマックス・リート投資法人 104,600円、5.43%
3492 タカラレーベン不動産投資法人 101,000円、5.74%
2972 サンケイリアルエステート投資法人 106,000円、5.06%

上記の中での注目銘柄は、大和ハウスリート、Oneリート、野村不動産マスターファンドの3銘柄だ。

※MCUBS MidCity投資法人は日本リテールファンド投資法人との合併準備のため、今回だけ2月に決算期を変更しているが、上記の表には入れていない。

大和ハウスリートは大和ハウス工業がスポンサー
実は「隠れた物流施設型REIT」だ!

大和ハウスリート投資法人のスポンサーは、その名の通り東証に上場している不動産会社 大和ハウス工業株式会社だ。

2016年に、物流施設型REITの大和ハウスリート投資法人とレジデンス特化型REITの大和ハウス・レジデンシャル投資法人が合併して、商号を大和ハウスリート投資法人とした。

大和ハウスリート投資法人のホームページより。
大和ハウスリート投資法人のホームページより。

そのため、現在は総合型リートとして分類され、商業施設やホテルも所有しているものの、物件構成を見ると物流施設とレジデンスの複合リートに近い形だ。

スポンサーの大和ハウス工業は近年、物流施設の開発に注力しており、リートに対して売却を増やしている。物流施設型REITではないが、「隠れた物流施設型REIT」と言える状態なのだ。

大和ハウスリートは総合型REITだが、物流施設とレジデンスの割合が高い。HPより。
大和ハウスリートは総合型REITだが、物流施設とレジデンスの割合が高い。HPより。

コロナ禍で物流施設の人気が高まり、相対的に利回りが低くなっている他の物流施設型REITの銘柄に比べると、大和ハウスリートの利回りは高い。その意味で注目に値する銘柄だろう。

一方の主力であるレジデンスも、スポンサーの大和ハウス工業(株)が開発した賃貸マンションで占められており、安定した稼働率で推移していることも見逃せない。

第30期(2021年2月期)予想分配金は5,750円/口、第31期(2021年8月期)は6,000円/口と発表している。

2021年2月1日終値現在の投資口価格(J-REITの場合の「株価」に相当)は280,900円、予想分配金利回りは4.18%だ(売買手数料や源泉徴収税などは除く)。

保有物件数227、取得価格合計820,103百万円(2021年1月29日現在)。
NAV倍率1.03。

※NAV倍率とは、株式のPBR(株価純資産倍率)に当たる。計算式は、投資口価格÷1口当たりのNAV(不動産の時価に基づく純資産価値Net Asset Value)。
PBRのように、NAV倍率が1倍より大きい場合は割高といえる。

みずほ信託銀行がスポンサーのOneリート
強みは安定的な財務基盤と豊富な物件情報

Oneリート投資法人はオフィスと商業施設を対象とした複合型リートだ。スポンサーはみずほ信託銀行。

元々、SIAリートとして上場したが十分な外部成長が出来なかったため、みずほ信託銀行にスポンサーが交代した経緯がある。

Oneリート投資法人と、スポンサーのみずほ信託銀行などのサポートについて。Oneリート投資法人のHPより。
Oneリート投資法人と、スポンサーのみずほ信託銀行などのサポートについて。Oneリート投資法人のHPより。

スポンサー交代後は、積極的な物件取得で中堅リートに成長した。成長の過程でオフィス物件を取得する一方、商業施設の売買を進めた結果、商業施設は1物件のみとなっている。実質的には、オフィス特化型リートと言える状態だ。

スポンサーがデベロッパーでないため、外部から物件を取得している事から、築年数の古い物件が多い。延床面積が約1,000 坪から~1万坪ぐらいの中規模オフィス群が物件ポートフォリオとなっている。

築年数が少し古くても、ビルの機能性やデザイン性が高く、好立地に建つ物件を所有している事から、コロナ禍でも大きな影響を受けない結果となったようだ。

Oneリート投資法人のHPより。
Oneリート投資法人のHPより。

その他、信託銀行がスポンサーの利点として、財務戦略が有利で、物件情報も豊富に入手できることから、今後も外部成長が期待できそうな銘柄だ。

第15期(2021年2月期)予想分配金は7,420円/口、第16期(2021年8月期)は7,150円/口と発表している。

2021年2月1日終値現在の投資口価格(J-REITの場合の「株価」に相当)は271,600円、予想分配金利回りは5.36%だ(売買手数料や源泉徴収税などは除く)。

保有物件数25、取得価格合計102,260百万円(2020年3月3日現在)。
NAV倍率0.96。

野村不動産マスターはJ-REITで最大資産規模クラス
総合型REITだが、物流施設も数多く所有

野村不動産マスターファンド投資法人も、その名の通りスポンサーは東証に上場している不動産会社 野村不動産株式会社だ。

野村不動産マスターファンド投資法人のHPより。写真はUSJに隣接する複合商業施設「ユニバーサル・シティウォーク大阪」。
野村不動産マスターファンド投資法人のHPより。写真はUSJに隣接する複合商業施設「ユニバーサル・シティウォーク大阪」。

野村不動産(株)は新築分譲マンション『プラウド』等で有名だが、オフィスビルや商業施設ビルも手掛けている。近年は、物流施設の開発も行っている。

野村不動産マスターファンド投資法人は、野村不動産(株)をスポンサーとする3つのREIT、オフィス特化型REIT(野村不動産オフィスファンド投資法人)、レジデンス特化型REIT(野村不動産レジデンシャル投資法人)、物流施設型REIT(野村不動産マスターファンド投資法人)が2015年に合併してできた。

その後、2016年にトップリート投資法人も合併し、現在の形となった。4つのREIT合併により、資産規模はJ-REITでは最大資産規模クラスとなり、資産規模は1兆円を越えている。

物件数は299件で、物件の売却と取得を同時に行う入れ替えを頻繁に行っている。物件数が多く、総合型REITとして物件のポートフォリオも多岐に渡るため、安定している。

元々、オフィス、レジデンス、物流施設がそれぞれ単独のREITとして運用出来るほどの規模だったので、J-REIT最大級の投資法人として、分配金の安定度は抜群といえるだろう。

野村不動産マスターファンド投資法人のHPより。
野村不動産マスターファンド投資法人のHPより。

大和ハウスリートと同様に、スポンサーがデベロッパーで、且つ物流施設開発に注力している事から、野村不動産マスターファンドも「隠れた物流施設型REIT」と言えるほどの物件規模となっている事にも注目したい。

第11期(2021年2月期)予想分配金は3,330円/口、第12期(2021年8月期)は3,288円/口と発表している。

2021年2月1日終値現在の投資口価格(J-REITの場合の「株価」に相当)は159,800円、予想分配金利回りは4.14%だ(売買手数料や源泉徴収税などは除く)。

保有物件数299、取得価格合計10,663億円(2020年10月1日現在)。
NAV倍率0.97。

なお、2月決算銘柄を買って分配金をもらうには、権利付き最終売買日である2月24日(水)15時までに購入しておく必要がある。

J-REITについての詳細は過去記事を参考にしてほしい。

また、新春お年玉企画として「今年1年を通じて注目すべき銘柄」についてはこちら。

そして、投資判断は自己責任で。

                                               株式会社 寧広