14年連続移住先人気ランキング1位!マレーシア不動産、コロナ禍での現状と外国人所有制度New

投資及び移住先としてコロナ禍における
マレーシア不動産市場について

ロングステイ財団の調査で14年連続人気ランキング第1位*のマレーシアだが、不動産投資先としてはどうだろうか。
*「ロングステイ財団調べ『ロングステイ希望国・地域2019』」

昨今は大企業においてもリモートワークを推進しており、どこで仕事をしても良い環境が整いつつあるためコロナ後を見据えて、海外居住を検討する動きもある。

一方、2021年Covid19における渡航制限は東南アジアにおける外国人不動産販売状況に影響を与えている。

基本的に2021年3月現在特定のビザを保有する人を除いて各国入国制限が設けられている状態だ。東南アジア諸国が不動産販売の一定量を海外投資家への売却を想定する中で、現地を見ることが出来ない投資家はバーチャルショールームや投資試算を頼りに購入を決定している。

マレーシアにおいても同様であり、特に日本人に人気のMM2Hビザにおいては昨年より発給を停止している。

MM2Hビザ=マレーシア政府が発行する10年間有効のロングステイビザ。一定のお金をマレーシアの銀行に預け入れることで発行される。東南アジア移住検討者に人気のあるビザで日本からは毎年約300名ほどが発行されている(2018年)。これは中国についで2位である。

MM2Hの要件は、年齢によって要件が異なるが50歳以上では金融資産が約875万円以上、月収約25万円以上であることの証明とマレーシアの銀行に約375万円以上の定期預金を入れることだ。(1マレーシア・リンギット=25円で計算)

語学要件や不動産取得要件もなく10年間のロングステイビザが発給される。発給されればマレーシアのローカル銀行やインターナショナル銀行の口座をすべて開設することができる。また現在のCovidのような状況においても制限はあるものの入国をすることが可能となる。

kuala-lumpur-170985_1920

マレーシア首都クアラルンプール ペトロナス・ツインタワー

マレーシアにおけるコロナの感染者数と
政府主導による対策について

図1111
感染者数、推移データ(1月末のデータをグラフ化)2021年2月19日0時時点:感染者数274,875人、死亡者数1,030人、回復者数235,082人(出所:Ministry of Health)

2021年2月16日、ムヒディン首相はマレーシアにおける国家ワクチンプログラムを発表した。この野心的プログラムでは

  • 確保済みのワクチンは6,670回分(人口の65%):ファイザー(人口の50%)、アストラゼネカ(20%)、シノヴァック(18.75%)、カンシノ(10.9%)、ガマレヤ研究所(10%)
  • ワクチンは任意で、全てのマレーシア居住者(マレーシア人&外国人)に無償で提供
  • 接種は3段階 となる。

第1段階:2021年2月~2021年4月。対象は政府・民間医療従事者や必要不可欠なサービスおよび防衛サービスを行うフロントライナー。対象人数は50万人

第2段階:2021年4月~2021年8月。対象は、残りの医療従事者や基本的なサービスを行う者、65歳以上の高齢者、心臓病、肥満、糖尿病、高血圧などの慢性疾患を有するハイリスク群および障害者。対象人数は940万人

第3段階:2021年5月~2022年2月。対象は、18歳以上の居住者(マレーシア人及び外国人)。対象人数は1370万人以上

マレーシア外国人による
不動産保有規制

マレーシアは東南アジア諸国の中で外国人に対して最も不動産所有制度が開かれていると言える。その理由は土地の所有をすることができるからだ。他東南アジア諸国において外国人(外国資本)が土地を所有することはできない。

マレーシアに移住する日本人を含めセミリタイヤする人の一部は比較的大きめのビラやバンガローを購入する人もいる。もちろん間接的に土地を所有することになるコンドミニアム(マンション)も所有することが可能だ。

ただし注意しなければいけないことがある。

マレーシアは外国人が購入できる不動産の最低金額が州政府ごとに定められているからだ。例えば首都のクアラルンプール周辺では基本的には100万マレーシア・リンギット(約2,500万円)以上の不動産しか購入することができない。コンドミニアムでも一戸建てでも同様だ。

日本人に馴染みが深いジョホール州(橋を渡るとシンガポール)においては、エリアによって最低金額は50万マレーシア・リンギット(約1250万円)以上となる。この外国人保有に関する規制は州政府が決められることになっているため、都度確認が必要となる。州の中でもエリアによって異なる最低価格の設定もされる。

昨今では日本人の移住先として人気のペナン島があるペナン州は2020年6月から最低金額を100万マレーシア・リンギットから40万~80万マレーシア・リンギット(約1,000万円~2,000万円)へ引き下げられた。

このように頻繁に制度の規制緩和や強化が頻繁にかつ即時実施される部分は東南アジア諸国では一般的だが日本とは異なるので注意したい。

F0790410-DAD9-4851-A83A-7EE050146ED1_1_105_c
マレーシアで人気のペナン島のコンドミニアムから海を見渡す(2018年撮影)

コロナにおける
不動産オーナー・テナントへの緩和策

Covid19により不動産オーナーやテナントに対して国別に救済策を実施している。マレーシアではオーナーの権利が強いため、賃料の不払いによる退去が容易にできることや、途中解約に関する残存期間支払い債務がテナントに残ることなどがあるが、主として商業施設(非居住用不動産)のテナントがCovid19により賃料の支払が不能となった場合に賃貸人からの強制解約からの除外措置を実施した。

東南アジア各国においてコロナにおける不動産マーケットの状況や救済措置に関しては異なるが制度の変更や措置を行うまでの意思決定のスピードは早いため、マレーシア含め海外で不動産を所有している、今後所有を考えている場合は逐次情報の収集が必要だ。