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定期的に競売セミナーを開催し、日々、競売の相談を受けているドクターKである。今回、競売で公開されていた戸建の競売事例をご紹介する。
紹介する物件は南関東にある戸建物件である。この物件は築30年が経過し、築古の物件である。所在地は県内で唯一の村であり、周りは自然豊かな山林が点在している。最寄りの駅からは約10ｋｍ離れたところであり、車が必要な場所である。
裁判所から公開された資料には、通常、不動産鑑定士が査定した評価額＝基準価が記載されており、今回、約104万と評価されていた。通常の築古の戸建てと比べるとかなり安い。
これだけ安いと、通常、持分物件や借地権の物件を想定するが、資料を確認すると、権利関係には問題がない。おそらく基準価が低い理由は、築30年経過しているので、建物の評価額が非常に低く評価され、基準価も低く設定されたためである。
但し、建物の評価は低いが、築30年であれば、住居として十分利用可能である。競売物件を賃貸目的で狙っている方にとっては、狙い目の物件だと思う。読者には、今回紹介する物件を参考に、このような競売物件もあるということをご理解頂けたらと思う。
1．物件概要
（1） 所在地
物件の所在地は、南関東の県内で唯一の村であり、人口は約3千人である。調べてみたところ、この村にはコンビニエンスストアが1つもない。少し驚いたが、隣接している市にはコンビニエンスストアやスーパーマーケットなど、量販店が多数存在している。また、村内ではダムが有名であり、観光地になっている。物件の近くには村役場もある。
（2） 物件概要
物件は、土地が70㎡、建物の延べ床面積が66㎡、築29 年の2階建ての戸建である。外壁は灰色である。家の前に車が駐車してあるため、少し狭いが駐車場はある。日当たりは南側に玄関、バルコニーがあり、良さそうである。
（3） 間取り、室内
間取りは3LDKである。1階にリビング、キッチン、浴室、トイレの水回りがある。2階は和室が2つ、洋室が1つある。南側にバルコニーがある。
以下、室内の写真である。築30年も経過しているので、各部屋の汚れは目立つ。そのため、クリーニングや壁紙の交換は必要だと思われる。
2．物件詳細
（1） 関係者のコメント
裁判所の公開資料には、通常、債務者や所有者などの関係者のコメントが記載されているが、今回の公開された資料にはなかった。次の執行官のコメントに記載されているが、関係者からのコメントが聞き取れなかったということである。
（2） 執行官のコメント
裁判所の公開資料には、通常、債務者などの関係者のコメント以外に、裁判所の執行官のコメントも記載されている。執行官とは、競売などの裁判を進め、書類作成などを行う。執行官は競売物件を確認した際、自らの意見も必ず記載されているため、必ず確認しよう。
（3） 物件評価の金額
裁判所から依頼された不動産鑑定士による競売の基準価格は以下である。
1,040,000円
上記の金額は、裁判所から依頼された不動産鑑定士によって、査定される。この金額は、一般流通市場の価格よりも安く設定される。理由は、この金額が一般流通市場よりも高いと誰も入札せず、競売自体が成り立たないためである。
3．落札結果
（1） 落札結果
落札金額は以下である。入札件数は13件であった。
2,345,700円
(2) 利回り
利回りを算出する。近辺の戸建て賃貸について、類似の築年数、延床面積で調査すると、約6万ぐらいであり、この物件の家賃も60,000円で仮置きする。
リフォーム費用は、業者に見積りを取ったわけではないが、壁紙交換、クリーニングなどを含め、600,000円とする。結果、利回りは22％である。
家賃 60,000円/月
落札金額 2,345,700円
リフォーム費用 600,000円
諸費用 300,000円
（裁判所へ代金納付する際の諸費用（登録免許税など））
利回り 22%
4．最後に
今回、利回りが22％であり、比較的、良い結果になった。
少し気になる点は、賃貸募集には苦労するかもしれない。しかし、周りに住居があり、隣接している市町村には多数の住宅、工場もあるため、時間がかかるかもしれないが、賃貸ニーズがまったくないわけではない。万が一、賃貸ニーズが無くても、売却も可能である。ご参考頂けたら、幸いである。
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執筆者：ドクターK
【プロフィール】
｢株式会社ココス｣所属｡競売コンサルタント｡年に数十回の入札を行い､数件落札｡競売をやりたい初心者向けに毎月競売セミナーを開催し､競売のノウハウを伝授｡執筆活動も行い､著書｢はじめての競売｣に一部寄稿｡