賃貸住宅管理業法の6月施行を機に、賃貸オーナーは利用する管理会社の精査を!

管理業法厳格化①

賃貸住宅管理業業務の厳格化が図られる。2020年6月12日に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が成立してサブリース業に関する規制が昨年12月に施行したが、管理業務に関する規制も、いよいよ今年6月15日に施行となる。

不良事業者を排除して良質な賃貸住宅管理を提供する環境整備を強化するため、「賃貸住宅管理業者の登録制度」を創設して登録を義務付ける。

登録制度の創設では、

①業務管理者の選任。事務所ごとに賃貸住宅管理の知識・経験などを持つ者を配置しなければならない

②管理受託契約締結前の重要事項説明。管理の内容を書面で交付して説明する

③財産の分別管理。家賃などをしっかり分別しておく

④委託者への定期報告。業務の実施状況などをオーナーに定期的に報告する―などを義務付けている。

管理戸数200戸以上が対象だが、200戸未満でも登録することは可能だ。日本賃貸住宅管理協会(日管協)によれば、登録費用は9万円で5年ごとに更新される。

賃貸住宅業界では、オーナーと管理事業者のトラブルに悩まされ続けてきた。家賃の送金や敷金返還に関することなど家主・入居者から苦情や相談が絶えない。こうした現状を法律施行により、質の高い管理事業者を増やすとともに、悪徳事業者との線引きを家主と入居者がしやすい環境を整備するのが狙いだ。

業界団体からは、「賃貸管理会社は、管理の質を上げることを求められている。賃貸人に対する重要事項説明は、法律上の立て付けとしてだれが説明しても良いが、トラブルを防ぐために専門知識を持つ国家資格として『賃貸不動産経営管理士』が説明することが望ましい」としている。

管理業法厳格化②

◎事業者の質を見極めてリプレイス検討も選択肢に

賃貸管理業界としては、登録義務付けによって管理の透明性と信頼性の意識向上につなげると同時に非登録事業者との差別化が進むことで賃貸住宅マーケットの健全な発展に期待している。賃貸住宅のオーナーにとっても安全・安心に管理運営できることで、入居者が長く住んでもらえる環境づくりにつなげられるとする。

すでに施行されたサブリース規制では、誇大広告・不当勧誘が禁止されている。家賃保証・空室保証に減額リスクがあることや、オーナーからの解約には正当な理由が必要で、それを伝えずにサブリース事業のメリットだけを伝えることとなどをご法度とする。

このように賃貸住宅事業を取り巻く環境が大きく変わってきているが、賃貸オーナーとしては管理業法の施行に安堵感を覚えるにとどまってはいけない。優良な賃貸管理会社、サブリース事業者を見極める目を養うことが欠かせない。

長引くコロナ禍で入居者の賃貸負担能力が悪化しているだけに、今後も家賃滞納などのトラブルが一定程度増えることも予想される。入居者に対応する管理会社の能力・手腕をトラブル解消でモノを言う。

こうした管理会社の能力を判断する材料として、賃貸オーナーとしては、賃貸住宅管理業者の登録義務付け施行を機に現在利用している管理会社を精査して必要であれば管理事業者をリプレイス(管理会社の交換)することを考えてみてもいいかもしれない。

ただ単に「管理手数料が安いから」といった目線ではなく、しっかりした修繕計画をもとづいて修繕金を積み立てているか、家賃保証会社が倒産しても家賃が担保できる倒産隔離措置を講じているか、入居者や稼働状況などを把握して定期的に報告書を提出しているかなど。

安かろう・悪かろうでは資産の有効活用につながらない。管理手数料に見合ったサービスを提供する事業者を選別したいところだ。

                                             株式会社寧広