確定申告がスタート、新米大家さんが間違えやすいポイントは

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2021年分の所得税などの確定申告が16日、スタートしました。所得税の申告、納付期限は3月15日となります。昨年の確定申告では新型コロナウイルス感染拡大の影響で一律に期限が延長されましたが、今年は一律の期限延長はありません。ただ、やむを得ない理由がある場合は、申告、納付期限を4月15日まで、個別に延長することができます。

さて、2021年に物件を購入して不動産投資を始めたという方は、今回が初めての確定申告になると思います。大家さんの家賃収入は不動産所得として申告しますが、この不動産所得は独特な経理処理があり、ミスが起こりやすいです。特に、物件購入時の処理は複雑です。

そこで、今回は初めて確定申告する大家さんに向けて、初心者が陥りやすいミスや迷ってしまう項目について、基本的な内容から確認したいと思います。2021年分の確定申告書には前年までなかった「謎の区分」も登場していますので、その点も触れていきましょう。

間違えやすい諸費用の取り扱い

まずは、物件購入時のお話です。物件を購入する際には、土地・建物本体の代金のほか、さまざまな諸費用を支払ったと思います。実はこの諸費用は、すべて必要経費として収入から差し引けるわけではありません。資産として処理しなければならないものがあります。

たとえば、建物として資産計上したものは、減価償却を通じて毎年少しずつ経費にされていきます。この諸費用の取り扱いが非常に間違えやすいので、1つずつ確認していきましょう。

経費にできないもの

まずは、資産として処理しなければならないもの、つまり経費にできないものからみていきます。

(1)仲介手数料

購入した物件の取得価額には、その資産の購入のためにかかった手数料などの費用も含まれます。不動産を購入するにあたり、不動産会社に支払う仲介手数料は、購入手数料に該当します。土地や建物の取得価額に含めることになるので、経費にはできず、資産として計上します。

(2)固定資産税の精算金

固定資産税は、毎年1月1日時点で不動産を保有している方に課税されるもので、年の途中で売却しても、納税義務者は変わりません。そのため、不動産の引渡し時には、引渡日以降の固定資産税を買主から売主に支払うことで精算します。

この精算金は、固定資産税そのものの納付ではなく、売主と買主の間での慣習として行っているものに過ぎません。ですから、税務上は、固定資産税の精算金は、売買代金の一部として取り扱うことになっており、経費としては計上できません。

(3)購入後のリフォーム費用

事業を開始する前に支出した費用は、物件を取得するためにかかった費用とみなされます。したがって、内容が修繕費であったとしても、賃貸を開始する前に支出したものは、資産として計上することになります。

たとえば、築古物件を購入して、全面リフォームして賃貸するような場合、クロスの張り替えなど、内容が修繕費に相当するものであったとしても、経費ではなく、資産として計上することになります。

経費にできるもの

では、次にどのようなものが経費として計上できるのかをみていきましょう。

(1)収入印紙

不動産の売買契約書や建築の請負契約書には、記載された金額に応じた印紙税がかかります。そこに貼る収入印紙は、経費に計上します。

(2)登記費用(登録免許税、司法書士報酬)

不動産を取得した場合、自分の名前に登記を変更するために、登記費用(登録免許税、司法書士報酬)がかかります。この費用は、必要経費に計上します。

(3)不動産取得税

不動産を取得後、3カ月~6カ月後くらいに不動産取得税の課税通知書が届きます。不動産取得税は、この課税通知書が来たとき、または納付した時点で経費に計上することができます。

※個人事業主の場合には、登録免許税と不動産取得税は必要経費に計上することになります。一方、法人が取得した場合の登録免許税と不動産取得税は、必要経費に計上するか、資産に計上するかを選択することができます。

(4)融資事務手数料

融資を受けるために金融機関に支払った事務手数料は必要経費に計上します。

(5)ローン保証料

金融機関から融資を受ける際に、信用保証協会の保証をつけるため保証料を支払った場合、経費に計上できるのですが、支払った時点で全額を経費に計上できるとは限りません。

また、将来繰上げ返済した場合に、返還されるものかどうかによって処理が異なります。

保証料の支払い方法は大きく2通りあります。住宅ローン契約時に一括で払う方法と、毎月の住宅ローン返済額に上乗せして払う方法です。このうち保証料が返還されるのは、契約時に一括で支払った場合です。借入期間中に全額を繰り上げ返済するか、借り換えることが条件となります。

繰上げ返済時に返還される場合

住宅ローン契約時に一括で払った保証料を前払費用として資産計上します。そして、保証期間のうちその年に対応する期間分(1年なら12カ月分)を経費計上していきます。

繰上げ返済時に返還されない場合

年度をまたいで費用化することが認められる「繰延資産」として資産計上し、保証期間で均等に償却していきます(その年に対応する期間分だけ経費にできるのは、前払費用と同じです)。

なお、保証料の総額が20万円未満であれば、少額の繰延資産として全額を支払った年の必要経費に計上することができます。

ここまで物件購入時の諸費用についてお話しましたが、物件本体の土地・建物の区分の仕方や減価償却について知りたい方は下記のコラムを参考にしてください。

【関連記事】「減価償却は魔法の経費」という勘違い

申告書作成時の注意点

続いて、不動産所得を計算して申告書を作成するときに、間違えやすいもの、忘れやすいものについてお話していきます。

(1)滞納分の家賃収入

家賃の滞納があったときでも、その月に受け取るべき家賃収入は、原則、未収入金として収入計上しなければなりません。この未収入金は、回収するまで資産として残ることになります。

入居者さんの破産など、滞納家賃が回収できないことが確定した場合には、貸倒損失としてその年の必要経費に計上します。なお、事業的規模に満たない方は、未収入金として収入計上した年の確定申告書を修正して税金を還付してもらうことになります。

(2)敷金、保証金で返還しないもの

契約書に「敷金は、退去時に滞納金、入居者負担のリフォーム代がある場合に相殺し、残額を返還する」との記載がある場合がよくあります。

このように、預かった敷金・保証金のうち、返還しなくてもよい部分があった場合、その部分は収入に計上しなくてはなりません。返還しない敷金・保証金は、入居者さんから滞納分の家賃やリフォーム代としてお金を受け取ったのと同じ状態になっているからです。

なお、契約時にクリーニング代などとして、退去時のリフォーム代をあらかじめ受け取るケースがあります。このクリーニング代は、退去時に実費精算をして入居者に返還するものでない限り、契約の時点で返還しないことが確定するため、契約時の収入に計上することになります。

(3)赤字になったときに土地負債利子を計算せずに損益通算

不動産所得が赤字になれば、通常は他の所得と損益通算(相殺)することで税金が安くなります。ただし、土地購入のための借入金の利息(土地負債利子)があった場合には、その金額の範囲内の赤字は損益通算の対象から外されてしまいます。

たとえば、不動産所得がマイナス120万円だった場合、経費の中に土地負債利子が100万円含まれていたならば、120万円-100万円=20万円だけが損益通算の対象となり、他の所得と相殺できます。この土地負債利子の計算を忘れて、120万円をまるまる損益通算してしまうというミスがよく見受けられます。

特に、物件を購入した年は赤字になりやすいので忘れずに計算しましょう。ちなみに、土地負債利子の詳細については、下記のコラムを参考にしてください。

【関連記事】確定申告書で発覚、「経費を使っても意味ないゾーン」とは

2021年分からの変更点

・確定申告書の第1表に「謎の区分」

不動産所得の収入金額は、申告書の第1表の収入金額等の㋒不動産の欄に記載します。ここに2021年分の申告書から「区分1」と「区分2」という欄が設けられています。これらが何の区分なのかをお話していきます。

確定申告書の第1表。2021年分から、左側の「収入金額等」の上から3番目の「不動産」の項目に「区分1」と「区分2」という欄が新設された

まず、「区分1」ですが、国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例(措法41の4の3)の適用がある場合は、数字の「1」を記入します。これは税制改正で、国外不動産を使った節税スキームが2021年から規制されたのですが、その規制対象となった場合に記入する欄です。

どのような節税スキームが規制されたかというと、国外の中古の建物を購入して多額の減価償却費を計上して、不動産所得を赤字にし、給与所得などと損益通算して節税するというものです。2021年以降は、この国外中古建物の減価償却費による赤字分は、損益通算できないことになりました。

ちなみに、国外不動産を所有していない方など該当しない方は、「区分1」の欄には何も書かなくてよいことになります。

次に、「区分2」ですが、2021年の記帳・帳簿の保存の状況について、下記の表から当てはまるものを1つ選び、それぞれの数字を記入します。

では、具体的にそれぞれどのような方が当てはまるのか、詳細な説明が書いていないのですが、おそらく下記のように区分けされると思います。

1番…電子帳簿保存法に対応したシステムを取り入れ、事前に税務署長の承認を受けている方

2番…会計事務所に記帳をお願いしている方、自分で会計ソフトやクラウド会計を使って電子データで記帳している方

3番…正規の簿記の原則に従って、紙の帳簿に記録している方

4番…エクセルなどを使用し、正規の簿記の原則に従わずに家計簿的に記帳している方

5番…記帳していない、どんぶり勘定でやっている方

青色申告との整合性をチェック

そのうえで、特に気を付けていただきたいのが、青色申告特別控除との整合性です。事業所得や不動産所得がある人の確定申告には、簡易帳簿でよい「白色申告」と、正規の簿記の原則に従った帳簿が必要な「青色申告」があります。

青色申告特別控除は、青色申告している人の特典として、所得金額から最高65万円を控除できるという制度です。

65万円(電子申告または電子帳簿保存を行わない場合は55万円)控除を受けるためには、「取引を正規の簿記の原則(一般的には複式簿記)により記帳している」必要があります。そうなってくると、上記の4番や5番を記載すると、要件を満たしていないことになり、控除を認めてもらえない可能性が考えられます。

上記を踏まえて「区分2」の書き方についてまとめると、65万円(55万円)控除をとっている方(電子帳簿保存法は未対応)は2番、10万円控除または白色申告の方は4番を記載することになると思います。

2021年分からの変更点としては、ほかに確定申告書などの税務書類に押印の必要がなくなることなどが挙げられます。基礎控除の見直しなどが行われた前年と比べると、大きな変更点はありません。

しかし、ふるさと納税の手続き簡素化など、不動産賃貸業に直接関係するもの以外で、個人的に影響を受ける場合もありますので、この機会にチェックしてみてはいかがでしょうか。

確定申告が初めての方は、ぜひ上記の内容を確認したうえで確定申告書を作成していただければと思います。間違えやすい項目については、税務署が重点的に見てくると思います。

特に、不動産所得の独特な処理を間違えることなく処理できていれば、この人はちゃんと分かっている人だなという印象を与えることができます。逆にその部分が間違っていると、申告書全体があやしく見えてしまう可能性がありますので、注意して作成しましょう。

                                                 株式会社寧広