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不動産投資専門のQ&Aサービス「楽待相談室」には、不動産投資に関する質問・相談、そして回答が日々寄せられています。本記事では、実際に投稿された質問の一部をご紹介していきます。 ぜひ参考にしていただき、ご自身の疑問・質問も投稿してみてください!

Q.年収600万円の37歳会社員、私でもフルローンで借りられる?

これから不動産投資を始めたいと考えています。ですが、私の状況で始めるのは無理があるのか、それとも融資を引っ張ってこられて始めることが出来そうか相談させてください。まず目指すべき目標は、税引き後で月10万〜20万です。

【属性】
・37歳サラリーマン
・昨今の年収:580万円→今年は600万円ほどの予定
・共働きで妻もサラリーマン→年収380万円程
・子供は5歳と2歳の2人
・現金:450万円
・投信/株:400万円程

昨年自分達が住む一戸建てを購入しましたが、かなりの背伸びをしてしまい、残債5300万円ほどになります。持ち分は55:45です。恥ずかしながら、貯金に目覚めたのは家を買う直前で、それまでは浪費家で貯金もほとんどなく、自宅を買う時の頭金を妻に出してもらうほどでした。

不動産投資に興味を持ったのは9月頃からで、色々とネットで情報を集めているところです。広告でみた、区分1Rサブリースの話を聞いてみましたが、毎月赤字を補填しながらローン完済後の家賃収入を年金感覚で受け取るのは目標とは違うかと思っています。

また、テレビCMもやっている年収700万からの木造新築アパートのサブリースでは、なんとか6000万円ほどの融資は引き出せそうとの話も出ています。ですが、こちらも表面はそこそこですが、実際は年間で20万円ほどしか残らないようなシミュレーションでした。

頭金をそこまで出せない現状では、先ずは取っ掛かりとしてこのサブリースを始めてもいいものなのか? それとも、中古一戸建てや築古アパートなど、他に良い手段がありそうでしょうか? 今は投資用融資には頭金2〜3割と聞きますが、私の属性では頭金1割、もしくはフルローンを借りるのは無理でしょうか?

質問を投稿すると先輩大家や専門家からの回答が続々と! 果たしてどんなアドバイスが寄せられたのでしょうか…。

 

(1)相談者様はお金の知識が不足しています。相談者が購入した自宅は、返済完了していない限り、相談者様の仮所有という認識が欠けていませんか。真の所有者は銀行さんです。

(2)《頭金をそこまで出せない現状では、先ずは取っ掛かりとしてこのサブリースを始めてもいいものなのか? 》

→サブリース会社のシミュレーションだと思いますが、ご自身で手残り20万しかでないと分かっていて、それをしていいかの判断を相談することが、不動産投資の勉強を全くしていないということになります。これを購入したら、将来破綻して、自宅も他人のものになる未来しか見えません。

(3)《今は投資用融資には頭金2〜3割と聞きますが、私の属性では頭金1割、もしくはフルローンを借りるのは無理でしょうか?》

→無理です。理由は、かぼちゃの馬車や住宅ローン不正により、サラリーマン融資は非常に厳しくなりました。また、購入=投資成功と考えるお気楽な勉強不足の方が多くて、事業者としての意識にかけるので、頭から断られる方が多いと思います。成功する1棟ものを融資で購入するには、不動産に使える自己資金2000万くらいは欲しいです。少なくとも1000万は貯蓄されて下さいませ。

(4)《中古一戸建てや築古アパートなど、他に良い手段がありそうでしょうか? 》

良い手段かどうかはわかりませんが、相談者様が取れる方法は現状では上記のようなものに限られると思います。区分マンションはやめて下さい。区分は購入は簡単ですが、利益を出すのは難しいです。タカボンのパパさんの実践コラム、はじめの頃の最初の1棟コラムを読まれて下さいませ。タカボンパパよりは、ずっと資産額が良いと思います。

(5)多くの初心者さんが勘違いしているように、融資を受けられて購入できれば投資成功という感覚を持っているようですが、購入はスタートです。満室経営して借入金返済ができて、お金を返済できて初めて成功と呼べます。

実際に出てくる売却物件やサブリース建築物件は、9割以上、購入すればアウトのゴミ物件です。物件の目利き力、投資シミュレーション力、事業者としての経営力を身に付けて下さいませ。厳しいことを書きましたが、一足飛びに成功はできません。貯蓄と勉強、そして行動、継続することで成功に近づくことができます。

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