専門家が教えるJ-REIT投資】 NAV倍率とコロナ下のJ-REITの動向

不動産投資・経営戦略の学びにも有用なJ-REIT投資。今回は、J-REIT個別銘柄への投資判断を行う上で重要な指標となる「NAV倍率」について説明した後、コロナ下のJ-REITの動向を分析する。

やや専門的ではあるが、「NAV倍率」はJ-REITへの理解が深まる重要な指標あるため、ぜひ読み進めてもらいたい。

NAV倍率
NAV倍率は、各J-REIT銘柄の「不動産価格(時価)に対する割安感」を示す指標だ。

NAV倍率は、「投資口価格 ÷. 1口当たりNAV」で計算される。

NAV(Net Asset Value、純資産)とは、J-REITが保有する不動産を、すべて時価(鑑定評価額)で売却して、社債や借入金などの借金を返した後に、J-REITに残るお金の金額を意味する。

そして、一口当たりNAVは、J-REITに残ったお金を、発行済みの投資口に均等に分けた金額を表す。

つまり、J-REITが持つ不動産を全部売却した後に、投資口を1口持つ投資家に支払われるお金の金額(現在時点の清算価値)が、1口当たりNAVである。

NAV倍率が1を上回っているということは、そのJ-REIT銘柄の市場価格(投資家目線の評価)が、現在時点の清算価値よりも高いことを意味する。要は、市場がそのJ-REIT銘柄の将来性を見込んで、不動産の時価以上の評価を付けているということだ。

逆に、NAV倍率が1を下回っているJ-REIT銘柄は、その市場価格が、清算価値を下回ってっていることを意味する。これは、市場がそのJ-REIT銘柄の将来性をネガティブに評価しているという見方もできるが、投資口価格が不動産の時価に比べて「割安」であることを示すシグナルともいえる。

コロナ下における
J-REIT用途別代表銘柄の価格推移

それでは、コロナ下における「物流施設主体型」「オフィスビル主体型」「ホテル主体型」の代表銘柄の価格と、東証REIT指数の推移を見てみよう。

上図に示されるとおり、J-REITの価格は、コロナショックが顕在化した2020年3月に全般的に下落したが、その後の価格推移は用途により異なる。たとえば、日本プロロジスリート投資法人に代表される「物流施設主体型」はコロナ下におけるインターネット通販等の需要増加等を受けて東証REIT指数に比べ価格が大きく上昇した一方、ジャパン・ホテル・リート投資法人に代表される「ホテル主体型」は宿泊客の減少を受けて東証REIT指数に比べ価格の下げ止まりが長く続いている。

また、日本ビルファンド投資法人に代表される「オフィス主体型」は2020年6月頃までは東証REIT指数とほぼ同じ価格推移を示していたが、東京都心のオフィスの空室率が上昇し始めた同年7月以降は、テレワークの普及による長期的なオフィス需要減退の懸念もあり東証REIT指数を下回る水準で価格が推移している。

このような価格推移は、各用途に属するJ-REIT銘柄で概ね共通しているが、同一用途の中でも異なる値動きを示す銘柄が存在する。具体例として「ホテル主体型」に属する次の銘柄の価格推移を見ていこう。

・ジャパン・ホテル・リート投資法人
・インヴィンシブル投資法人
・星野リゾート・リート投資法人

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コロナ下において、「ヒルトンお台場」といった大型のフルサービスホテルに投資するジャパン・ホテル・リート投資法人と、「ホテルマイステイズ」等の宿泊特化型ホテルを中心に投資するインヴィンシブル投資法人が概ね同様の価格推移を示す一方、星野リゾート・リートは大幅な価格の回復を示している。

星野リゾート・リート投資法人が所有する「星のや」等の地方部でのリゾートホテルでは、マイクロツーリズムというコンセプトの下、かえって人気が高まったことをニュース等でご存知の読者も多いだろう。

事実、星野リゾート・リート投資法人の有価証券報告書を読むと、GoToトラベルキャンペーンが始まった2020年7月以降、所有するリゾートホテルの客室稼働率が著しく回復した状況が見て取れる。

有価証券報告書(2020年10月期)117頁以降を参照。

有価証券報告書からは、具体的な不動産の所在や規模、賃料の変動/固定の別といった、J-REITの業績予測に役立つ情報を得ることができる。

3つの指標を用いた個別銘柄の比較
それでは、ホテル主体型REITを例に、これまで学んだ①時価総額、②分配金利回り、③NAV倍率の3つの指標を比べてみよう。

ホテル主体型銘柄の一覧(2021年2月末現在)
順位 銘柄名 時価総額 分配金
利回り NAV
倍率 アセットタイプ
18 ジャパン・ホテル・リート投資法人 2,932億円 0.41% 0.81 ホテル主体型
23 インヴィンシブル投資法人 2,634億円 0.77% 0.87 ホテル主体型
41 星野リゾート・リート投資法人 1,331億円 2.06% 1.16 ホテル主体型
51 森トラスト・ホテルリート投資法人 673億円 0.95% 0.99 ホテル主体型
59 いちごホテルリート投資法人 232億円 1.94% 0.69 ホテル主体型
60 大江戸温泉リート投資法人 186億円 4.80% 0.72 ホテル主体型

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2021年2月末現在、ホテル主体型REITのうち、特に時価総額の小さい大江戸温泉リート投資法人といちごホテルリート投資法人ではNAV倍率は1を大きく下回っている(時価総額の小さい銘柄のNAV倍率が低くなる傾向の理由については前回の記事を参照)。たとえばこれを「割安」とみて「買う」と判断するか、それともコロナ後も業績の回復可能性が低いとみて「買わない」と判断するかは、各投資家の判断による。

今後、J-REITの個別銘柄投資に取り組む際には、3つ指標の比較に加えて、決算説明資料や有価証券報告書等を読んで、各REITがどのような不動産に投資しているか等の詳細な情報を分析したうえで投資の意思決定を行うことが重要である。

                                             株式会社 寧広