大都市部の供給過剰の果てに沈む空室物件。 入居率を向上させる施策は「ニッチ需要」にあったNew

供給過剰で増える空室
上がり続ける募集広告料(AD)

全国的に賃貸住宅の空室が増え続けているが、地方都市だけにとどまらず、大都市部においても同様のことが言える。

札幌市では以前より、不動産仲介における募集広告料(AD)の割合が高い。築年数が古い物件が多い一方で、他のエリアに比べ建築コストや土地が比較的安いことを背景に物件供給が進んでいる。

築年数が古い物件の家賃は下落し、家賃を基準に報酬額が決まる仲介会社にとっては、同じ客づけをしても「仲介手数料収入」が得にくくなる。

その結果、築古物件のオーナーは、仲介会社から優先的に自分の物件を斡旋してもらうために、できるだけ多額の募集広告料(AD)を支払い、新しいライバル物件と競合させることになる。

それでも成約すればまだ良いが、空室期間も増え続けオーナーの家賃収入と純利益はどんどん目減りすることにな
る。

住むところに困る人は
たくさんいる

物件が大量に供給され空室が増加する一方で、住む場所がなく困っている人もいる。コロナ禍では、その傾向はさらに強まっているようだ。

現在の賃貸住宅市場においては、管理会社による入居審査があり、適正判断がされる。「身寄りがない」「緊急連絡先がない」「無職になった」などの人は、審査を通過できずに「住宅弱者」となる。

しかし、このような住宅弱者に対して、生活保護受給の部屋探しをサポートする公的団体や機関はあるが、生活保護に至らない住宅弱者の部屋探しをサポートする公的団体や機関は存在しない。(住宅弱者が、生活保護受給者というわけではない)

その結果、友人宅を転々とするか、ネットカフェで夜を明かすなどの「ネットカフェ難民」となり、その日暮らしの生活を余儀なくされる。当然、住所がなければ、就職面接へ行っても採用されないという負のスパイラルに陥ってしまう。

コロナ禍において有効求人倍率が低下していく不確実な時代においては、自由な働き方をする人の割合も増えている。しかし正社員のような安定的な就労をする人は良いが、フリーランスでも特に不安定な職種においては、なかなか入居審査を通過することが難しい。

高齢化が進み身寄りがない人が増え続け、なおかつ固定の仕事を持たない人も増える中、このような人の満たされていない住宅需要は増え続けている。

空室を借り上げて、住宅弱者に住まいを提供
役所への同行も

このような空室と住宅弱者の歪みに、取り組んでいるのが「コンビニ賃貸」を手がける株式会社めぐみ企画(北海道札幌市 代表取締役:金城めぐみ)だ。

前職のサラリーマン時代に勤めていた管理会社が、ある日倒産した。残された会社のホームページには、住宅に困っている入居者からの声が引き続き寄せられており、この歪みを解決しようと2017年に会社を創業した。

築年数が経過して空室で困っている市内の空室物件をオーナーや管理会社から定額で借上げそれを転貸借で入居希望者に貸している。

一方、入居者は住宅に困窮した人で、かつ身寄りのない人たち。費用に困っている人には金城社長自らが役所へ同行をして、生活保護申請の補助することもある。

このような住宅弱者のために、最短で翌日から新品の布団と家具家電付きの部屋に住んでもらえるようにしている。

北海道だけでなく全国からホームページを見て電話で相談をしてくる入居希望者は、月80件~100件(電話・メール・ライン)に上り、月平均30名程度が入居している。

一般的な賃貸住宅は、身寄りがなく無職の状態では入居可能物件を見つけることが難しいが、反対に仕事が決まらないと、賃貸住宅の審査が通過できない。

高齢化が進む日本においては、身寄りがない人もおおく、ますますこのような問題が発生すると見られている。

実際に即入居できる室内
実際に即入居できる室内

入居者の約半数が
生活保護申請者

めぐみ企画へ問い合わせてくる人の約半数が、生活保護申請をする人たちである。

住宅弱者はホームレスという言い方をされる場合もあるが、ホームレスとは言ってもそのイメージは全く違う。

単純に「会社の寮に住んでいたところ、派遣の仕事がなくなり退寮することになったが家がない」とか、「急な離婚が決まり、貯蓄も仕事もないまま家を出ることになった」人もいる。

これらの人は、これまで通常に生活をしている、いわゆる一般の人たちなのである。最近では、「海外で仕事をしていたが、コロナ禍で帰国を余儀なくされ、急遽日本に戻った結果住む場所がない状態」という人もいる。

入居者の約半数は生活保護受給者
入居者の約半数は生活保護受給者

入居希望者の細かな内訳を見ていくと、いわゆる普通に生活している人が何かしらの事情で住宅弱者になった人だ。住むところに困窮してはいるものの、一般賃貸住宅には審査が通過できないために引っ越すことが難しいという。

問い合わせをしてくる人の入居希望理由
問い合わせをしてくる人の入居希望理由

入居者の喜びの声で
従業員が救われる

生活保護を申請できない人の中には、罪悪感を感じてしまい、自らがそれを許さない人もいる。他人に迷惑をかけないようにという真面目な考えが、自分を苦しい状況に追い込んでしまうのだという。

しかし、「もう一度ここから生活をやり直し、将来しっかりと税金を納めて街や国に恩返しをすることが、今やるべきだ。」と金城社長は入居者の背中を押す。

入居して数ヶ月で新しい仕事を見つけて、住宅を巣立っていく人もいるそうだが、一度住んでしまえば気に入ってそのまま住み続ける人が大半だという。

毎回、入居者からは手書きのメッセージが寄せられていることが、従業員のモチベーションにつながっている。

入居者からの声が、従業員のモチベーションとなる。
入居者からの声が、従業員のモチベーションとなる。

増え続ける受託物件
年間150世帯増のペース

そんな「コンビニ賃貸」は、現在の供給戸数が2021年3月現在で499室あり、入居する人の95%以上は何事もなく通常通り生活をする。

「住宅弱者」と言うだけで「問題を起こす入居者」というイメージがつけられてしまうが、問題を起こす人の割合は通常の賃貸住宅と同様に一握りなのである。

全体の1%程度の割合で夜逃げをしてそのまま退去をする人もいるが、退去時の清掃費用も全て自社で負担しているため、予めその辺りは想定できるリスクとして受け入れている。

住宅弱者からの問い合わせがほとんどだが、電話審査の中でトラブルを起こしそうな人は審査を通過させない。この辺りは金城社長の賃貸管理での豊富な経験が生きている。

金城社長は今や社会問題とも言える「空き家」に対して、住宅に困っている人がたくさんいることにも目を向けて欲しいという。

社会一般的に弱者とされる人に手を差し伸べてあげることも、地域で住宅を供給する不動産会社としての役割だと痛感させられる。

めぐみ企画では、管理会社や物件のオーナーより空室物件活用の相談を随時受け付けている。

                                              株式会社寧広