低利回りでも、都心の新築マンションに投資する理由

東京カンテイ(東京都品川区)が5月24に発表した資料によると、2021年4月の東京都の中古マンション価格(70㎡あたり)は、前年同月比+1.6%の5,622万円で、10ヵ月連続上昇となった。

上昇続く中古マンション価格、
渋谷区でもついに1億超え

特に東京23区で価格の上昇幅が大きく、前年同月比9.3%、前月比でも2.1%で、6,272万円を記録。都心6区(千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、渋谷区)も9,112万円と6ヶ月連続で上昇し、ついに9,000万円に達した。すでに1億円を超えた千代田区と港区に続いて、渋谷区も1億円の大台に乗せ、中央区の価格水準も急速に押しあがってきているという。

東京都内のファミリータイプの投資マンションの多くで、利回りが4%を割り込む低水準となっている。

こうした中、新型コロナウイルスの影響による大幅な市場縮小から供給が回復してきた新築マンションが、投資家の注目を集めている。

投資家の注目は新築マンションに
都心のタワーマンションは今でもお買い得なのか?

中でも一番の注目株は、三井不動産レジデンシャルらが「全2,786戸、都営大江戸線勝どき駅直結の商住複合大規模再開発プロジェクト」として大々的に販売を開始した「パークタワー勝どきミッド/サウス」(東京都中央区、2023年夏竣工予定)だろう。

駅直結、商業施設併設の利便性を誇るミッド、58階建てのスケール感と眺望が魅力のサウス
駅直結、商業施設併設の利便性を誇るミッド、58階建てのスケール感と眺望が魅力のサウス(公式サイトより)

コロナによる販売延期を経て、昨年11月から販売を開始した「ミッド」は、第1期(販売戸数333戸)、2期1次(91戸)とも平均倍率約3倍の抽選となり、すでに全戸登録完売した。駅直結(徒歩1分)、商業施設併設の高い利便性を誇る「ミッド」の売り出し価格は7,000万円台前半からと、高騰を続ける中古マンション市場と比較してお手頃感があった。そのため、サラリーマン投資家や、「まずは区分マンション所有から不動産投資を始めてみよう」という初心者のデビュー物件としても打ってつけの値ごろ感で、多くの投資家が参戦した模様。

夏以降に販売予定の「サウス」は、「ミッド」と違い駅直結ではないものの、駅徒歩2分と希少性は十分。こちらにも、申込みが殺到することが予想されている。

不動産経済研究所が5月20日に発表した首都圏新築マンション分譲市場動向データによると、4月の東京23区の新築マンション販売平均価格は、10,180万円(前年同月比43%増)、㎡単価は149.7万円(同29.5%増)。バブル期以降では2番目に高い価格にも関わらず契約率も73%と高水準で、需要の高まりが伺える

再開発進む白金高輪エリアに再注目
新築タワーマンションの平均価格は?

一般投資家でもなんとか手が届くのが中央区や江東区の湾岸エリアだとしたら、港区の新築マンションはどうなのだろう?

注目は、再開発の進む白金高輪エリアのタワーマンションだろう。東京メトロ南北線・都営三田線白金高輪駅を中心とするこのエリアは、2000年代に駅直結の「白金タワー」や駅徒歩2分の「プレイス白金ブライトレジデンス」が分譲されて以降、子育て世帯を中心に人気を集めている。

現在は、駅徒歩3分圏内に、「プレミストタワー白金高輪」(大和ハウス工業、2022年11月竣工予定)、「ザ・パークハウス 高輪タワー」(三井不動産レジデンシャルレジデンスほか、2021年11月竣工予定)、「白金ザ・スカイ」(東京建物、長谷工不動産、住友不動産、野村不動産、三井不動産レジデンシャル、2022年12月竣工予定)の3つのタワーマンションが建築中。芝浦エリアに続いて、港区のタワーマンション街と変貌を遂げつつある。

白金高輪駅周辺で建設が進むタワーマンション。手前がプレミストタワー、奥が座・パークタワー
白金高輪駅周辺で建設が進むタワーマンション。手前がプレミストタワー白金高輪、奥がザ・パークハウス高輪タワー

現在販売中の最多価格帯は、ザ・パークハウス 高輪タワーが10,000万円台(6戸)、プレミストタワー白金高輪が13,000万円台(6戸)、白金ザ・スカイが10,000万円台(5戸)、
14,000万円台(5戸)となっている。

山手線内最大の全1247戸のスケールが売りの白金ザ・スカイ
山手線内最大の全1247戸のスケールが売りの白金ザ・スカイ

都心の新築マンション、
「値下がりの要素が見つからない」?!

富裕層の実需も底堅いが、金余りの今、まだまだ値上がりの見込める都心の新築マンションを確実な投資先として購入する投資家も多いという。

東京カンテイ上席主任研究員の井出武さんによると、一時期、都心の新築マンションで旺盛な投資意欲を見せていた中国人や台湾人などのアジア系投資家の爆買いはやや落ち着き、最近は北米、ヨーロッパの投資家の日本への関心が高まっているという。欧米の投資家は元来、新築を好む傾向にあることに加え、中古マンション価格が高値止まりのため、港、千代田、渋谷、中央区の新築マンションに買いが殺到する状況とのこと。

「最近の傾向は、利回り重視の物件選びから、価格が変動しない、むしろ今より値上がりするだろうという安定感から、都心の物件が選ばれている。オリンピックを開催するしないに関係なく、世界的にも手堅い投資先として、東京の強さが際立っている」と井出さん。

新型コロナウイルスの影響で、郊外の広めの物件への住み替え需要が一時的に高まりはしたものの、アクセスの良い都心のマンションは長期的に安定した需要が見込める。

「都心の新築マンションはしばらく価格の下がる要素が見つからない」(前出・井出さん)というだけに、投資目的で購入を決める層が増えているようだ。

                                                  株式会社寧広