令和時代の建築物の価値要件=建築物のエネルギー性能の基礎知識「不動産投資家の建築知識010」New

令和時代の物件の新たな市場価値要件としてエネルギー性能は保有判断に不可欠な要件となった。それを判断するために必要な知識として、現時点での省エネルギーに関する制度、およびその性能基準について現時点での基本となる「改正建築物省エネ法」(令和3年4月1日施行)を解説する。

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建建築物エネルギー性能の基礎知識

世間が気づかぬ間に-
令和3年4月1日施行の「改正建築物省エネ法」とは

コロナ禍、オリンピックなどの課題、話題に人々の意識が集中していた、今年の4月、令和2年年5月17日に公布された「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律の一部を改正する法律(令和元年法律第4号)」(以下「改正建築物省エネ法」が令和3年4月1日から施行された。4月1日以降の建設においては、規模、用途により省エネ性能を満たすことが必要となった(その範囲が広げられた)のだ。

改正の概要としては、大きく三点となる。
・中規模のオフィスビル等の基準適合義務の対象への追加
省エネ基準への適合を建築確認の要件とする特定建築物の規模について、非住宅部分の床面積の合計の下限を2000㎡から300㎡に引き下げ、基準適合義務の対象範囲を拡大する。

・戸建住宅等の設計者から建築主への説明義務制度の創設
小規模※の住宅・建築物の設計を行う際に、建築士が建築主に対して、省エネ基準への適合の可否等を評価・説明することを義務付ける制度を創設する。

※:小規模:床面積の合計が300㎡未満(10㎡以下のものは除く。)
・地方公共団体の条例による省エネ基準の強化
地方公共団体が、その地方の自然的社会的条件の特殊性に応じて、省エネ基準のみでは省エネ性能を確保することが困難であると認める場合において、条例で、省エネ基準を強化できることとする。

これらは2015年にCOP21において採択された「パリ協定」を踏まえ閣議決定された地球温暖化対策計画に基づき、2030年の国家全体のCO2削減率25%を達成するための、住宅・建築物分野での削減率目標となるマイナス40%を達成することを目指している。

CO2各部門排出量の目安
CO2各部門排出量の目安

平成29年時点での、建築物の省エネ基準適合率は国交省のグラフによれば、住宅で62%、非住宅の建築物で95%となっている。すなわち非適合の建築物は市場において既に少数派であることがわかるだろう。

用途規模別の省エネ基準適合率(H29)
用途規模別の省エネ基準適合率(H29)

省エネ基準適合建築物を見分けるための
基本的な知識とは

逆に言えばそういった非適合の建築物は今後より少数派となっていくため、将来的な市場価値が相対的に下がっていくだろう。また、保有者、利用者ともにSDGsなどに親しんで環境に対しての意識、知識が高まっていくことも、非適合建築物が選ばれなくなる流れを形づくることが明らかだ。

保有する建築が適合建築物であることを把握するためにも、ここで制度の概要を知っておこう。

まず、今回の改正前の「建築物省エネ法」は、平成29年4月1日に施行されている。この時点で「2000㎡以上の非住宅建築物」は基準適合を義務付けられているのだ。したがって一つの区切りとしての「2017年4月1日以降の建築確認」という日時を、「新耐震基準の1981年の6月1日以降の建築確認」と同様に覚えておきたい。

ここでもう一つ「基準適合」とはどういうことかも押さえておくために、「一次エネルギー消費量基準(BEI(ビーイーアイ))」についても知っておこう。建築物の省エネルギー性能について判断するための基本的な指標値である。

BEIの意味
BEIの意味

基準となる分母の「基準一次エネルギー消費量」が定められた目標基準値で、分子は対象となる建築物の「設計された一次エネルギー消費量」(計算値)だ。ということは、BEIの値が「1.0」であること=省エネ基準建築物である、ということであり、このBEI=1.0ということをこれからの常識として押さえてほしい。

そして、これは今回の「令和3年4月1日」の改正でも、同様に重要な指標値となる。改正によって「非住宅300㎡以上+令和3年4月1日以降の建築確認」という日時も「BEI=1.0(以下)」であるためのもう一つのチェックポイントとなる。

そして、これをより積極的に表示する制度が「BELS(建築物省エネルギー性能表示制度)」であり、
・BELS認定がある=省エネ基準適合建築物であることが明確かつ根拠をもってわかる。

・★の数に応じて、BEI値がより明確に「性能」として示されるため、その意味を理解しておきたい。
★★★★★(5つ星):BEI ≦ 0.80
★★★★(4つ星):0.80 < BEI ≦ 0.85
★★★(3つ星):0.85 < BEI ≦ 0.90
★★(2つ星):0.90 < BEI ≦ 1.00
★(1つ星):1.00 < BEI
※さらに住宅建築物については、ゼロエネルギー住宅関連の性能表示として「ZEH」「Nearly ZEH」「ゼロエネ相当」などの表示オプションもあるので、覚えておきたい。

BELS表示
BELS表示

特にこのBELS表示については、既存建築物を省エネ改修したものに対しても認定することができるものであるため、既存建築物への長寿命化を考えた省エネルギー改修の投資を行うに当たっては是非活用をしてほしい。

以上の基準に示される省エネ性能を持った建築物はそういった指標の上に
・外部環境変化の影響が小さくつくられているため利用者にとって快適であり健康に貢献する。
・そのためテナント、入居者に選択され、入居率は向上する。
・その性能の直接の効果として、光熱費、およびメンテナンスコストなどランニングコストが低減される。
・温度、湿度に関して安定しているため、結露や構造劣化などが抑えられる。結果として建築物が長寿命となる。

令和時代の建築物の必須価値要件となったエネルギー性能の基本を理解して、是非保有物件の価値としてアピールできるようにしよう。

                                                株式会社寧広