不動産投資家も知っておきたい「住宅ローンのお得な使い方について」【不動産融資攻略シリーズ】New

不動産投資家であれば、よりよい融資条件で資金調達を行う事も大事な仕事の一つと言えるだろうが、その際考えるべき要素の一つとして、住宅ローンとの付き合い方がある。

直接投資物件へは利用できない住宅ローンだが、借入を行うという行為自体は同じであり、なにより金利・期間・審査の基準などの融資条件が他の借入と比較して圧倒的に優れている。

2021年末の税制改定大綱にて住宅ローン減税を見直す動きなどがあるが、依然として圧倒的に有利な借入である住宅ローンの使い方について、今回の記事ではまとめていきたい。

住宅ローン

1.住宅ローンは世界でも類を見ない最高の借入商品

購入物件の良し悪しは別にして、住宅ローンの融資条件で資金調達を行うことが出来る現代は、非常に恵まれていると言える。

一般的に、住宅ロ―ンの特長は以下の点などが挙げられる。
・金利が低い(ネット銀行を中心に0.5%を切る水準も多い。)
・期間が長い(中古の物件であっても35年の返済期間が確保できる。)
・団体信用生命保険が付く(金利に含まれていることが多く、借入額と同等の死亡保険に加入するのと同じ効果がある)
・審査基準が緩い(投資用融資に比べて圧倒的に借りやすい。頭金が少なくて済む)
・税制の特例が多い(住宅ローン控除など)

現在の制度では、条件次第で借入残高の1%の税額控除を受けることができ(見直される可能性はあるが)、その他団信による保険機能などを加味すると基本的には借りたほうが得、と断言できる水準にある。上記の条件はまさに世界最高水準の融資条件と言えよう。

その観点から考えると、我々不動産投資家は住宅ローンを(規定の範囲で)最大限利用することも重要な戦略な一つと言える。

例とすると
・頭金を入れない(自己資金を極力減らさない)
・借入期間を延ばす(生活のキャッシュアウトを減らす)
・保険、税控除などの制度を最大限利用する
などの工夫により、自身の資金繰りをよりよくすることが重要であろう。

2. 住宅ローンの規定の中にも工夫の種はたくさんある

ここからは住宅ローンを最大限お得に利用するために、抑えておきたい知識について述べていきたい。住宅ローンの既定内の内容なので、すでにご存じの内容もあるかもしれないが、一覧にしてまとめてみた。

①住宅ローンは土地建物代金以外にも利用できることが多い

銀行の住宅ローン規定には物件購入以外にも様々は諸経費を融資対象として認めているケースが多い。

例えば仲介手数料、登記費用、火災保険等の購入に関わる諸経費であったり、銀行によっては引っ越し費用、家具購入費用なども融資対象として含めることが出来るものもある。

マイホームを買った際は物件価格以外にも様々な費用が掛かるが、上記の費用を全て住宅ローンで賄うことにより、自己資金の流出を防ぎ、ひいては投資用不動産の頭金に充当していく事が可能となるので、積極的に利用していきたい。

上記のように諸費用を資金使途に含む住宅ローンは多い(みずほ銀行住宅ローン概要説明書より引用)
上記のように諸費用を資金使途に含む住宅ローンは多い(みずほ銀行住宅ローン概要説明書より引用)


②賃貸併用住宅(50%以上が自己居住)目的の借入が可能

取り扱う銀行は多くはないが、自己居住部分が50%以上あれば、他の部分は賃貸に出すことを認めている場合がある。

マイホームに他の世帯が住むことになるので、好き嫌いは分かれるかもしれないが、住宅ローンの融資条件で賃貸物件を保有できると考えれば、悪くない戦略だと捉えることも出来る。

③住宅ローン控除などの税制上の特例について

今現在、見直しの可能性が浮上しているが、依然として住宅ローンやマイホーム取得に関連する税制上の優遇は強い。

すでに説明した住宅ローン残高に比例する税額控除の他に、マイホームを売却した際の売却益控除など、理解することにより大きく税金を軽減できる優秀な制度がそろっている。

「マイホームは自身が店子の不動産投資」として捉えれば、上記の税制上の優遇を生かし、最適な不動産取得を行うことにより、自身の資産を増加させる余地があると言える。

3. まとめ
住宅ローンは借入としては最高水準の商品であると言える。その内容を深く理解し最大限利用することが、ひいては自身の資産を増やす事にも繋がると考えられる。

自己資金の必要性をしっかりと認識できている不動産投資家だからこそ、住宅ローンの利用についても万全の準備で臨むことが重要だ。

                                                株式会社寧広