不動産投資の「純資産」とは、BSで考える投資の「結末」

不動産投資歴20年の不動産投資家「テリー隊長」全面協力のもと、「初心者が必ず知っておきたいシミュレーションのすべて」をテーマに基礎知識を学んでいくこの連載。

とうとう最終回を迎えた今回は、改めてシミュレーションの結果を確認しながら、最終的に得られる資産がどのくらいなのか、考えてみる。

（第11話から続く）

不動産投資に興味を持ち始めたものの、どうにも知識が乏しいサラリーマン・楽太。そこで、会社の大先輩で、不動産投資家のテリーさんに教えを請いながら、不動産投資で失敗をしないためのシミュレーションを学ぶことになった。

前回、ようやく30年後までのシミュレーションを完成させた楽太。時が経つにつれて、CFが激減してしまうリスクなども学んだ。今回はいよいよ最終回。物件の運用、そして売却までを検討して、その不動産投資で得られる最終的な「成果」を考えてみることに…。

★前回のおさらい★

・購入年だけでなく、数字を変化させながらシミュレーションを行う
・不動産投資は、後になってつまずく可能性がある

★今回の目標★

・単年だけでなく、運用期間中の累計CFについて理解する
・BSを使って、「純資産」とは何かを理解する

◇

「テリーさん、前回の最後に言っていた、不動産投資の初心者がはまる罠ってなんですか？」

 

「じゃあ、質問しよう。君にとって『理想の物件』ってどんな物件かな？」

 

「そりゃあ、利回りが高くて、CFが多い物件に決まってるじゃないですか」

 

「なるほど。でも、利回りが高いということは、それだけリスクが高いということでもあるよ」

 

「でも、不動産投資は基本的にリスクがあるんですよね？ リスクヘッジをするためにも、高利回りな物件でお金を稼いだ方がいいんじゃないですか？」

 

「ちょっと整理して考えてみよう。高利回りということは、相場に比べて物件価格が著しく安いとか、物件価格に比べて家賃収入が高くとれているとか、理由が考えられる。後者はあまり見ないけどね。相場より安い物件って、なんで安いんだろう？」

 

「何か問題があるから？」

 

「値付けを間違っている、という可能性もあるけど、だいたいの場合、何かワケがあって安くなっていそうだよね。どんなワケかはわからない。家が傾いているのか、事件が起きたのか、入居がまったく決まらないのか…」

 

「うっ…。高利回りでも、家賃収入がなければ意味がない…」

 

「不動産投資の神髄は、利回りが適正で、CFが得られる物件を、多くの場合レバレッジを効かせて適切な融資を受けて購入し、必要経費を削減し、物件のバリューアップをして賃料を上げながら、利益率を向上させることだと思う。もちろん、多めの頭金を用意するなど、経営の安定化を図ることも大事だよ」

 

「そんなに考えることばっかり、初心者じゃ無理ですよ！」

 

「利回りだけをひたすらに追求しすぎる人を『利回り星人』なんて揶揄することもあるけど…。高利回りということだけに目がくらんで、失敗してしまった大家、僕はこれまでもたくさん見てきたなぁ…」

不動産投資初心者がはまる「罠」とは

「これまで、1つの物件を例にとって、1年目と30年目のシミュレーションをしてきたね。もう一度、今回の物件について振り返ってみよう」

○1年目のシミュレーション結果

○30年目のシミュレーション結果

「やっぱりこの物件、いいじゃないですかぁ。築浅だし、9％の利回りが出てるし、なんたって、30年たってもCFが黒字なんですよ」

 

「楽太君、その考えは危険だよ。何度も言うけど、シミュレーションは、一度きりで終わらせるものじゃなくて、数値に幅を持たせて、リスクを知るためにやるんだ」

 

「そんなこといっても…どこをどう変えればいいんですか？」

 

「融資の回でも説明したけど、融資の金利がCFに与える影響はとても大きいよね。このシミュレーションは金利を2％で計算したけど、君は、大体、どれぐらいの金利で借り入れができると想定しているのかな？」

 

「テリーさんは1％で借りてるって言ってましたよね？ 僕も、それぐらいか、高くても2%ぐらいがいいかなあ」

 

「気持ちはわかるけど、属性がそこまで高くない初心者の君が投資をする場合、少し高めの設定になる可能性は高いよ。少なくとも2～3％は覚悟しておかないと」

 

「3％!?」

 

「それでもいい方かもしれないね。日本では長く低金利が続いているけど、平成バブルの頃は金利が8％ぐらいまで上がったのは知っているだろ？ また、いつかそうなるとも限らないし、少なくとも4％ぐらいまではシミュレーションをしておきたいね」

 

「えー！」

 

「ちなみに、金利の数値を変えてシミュレーションすると、CFはこんな風に変化するよ」

※元利均等返済の場合

「え！これじゃあ金利が3％と4％の時は、30年目はCFが赤字ですよ。全然、だめじゃないですか！」

 

「金利の影響は大きいよね。今回の場合、金利が1％違うと、年間の返済額が約50万円違ってくるということだね。要するに、不動産投資は、物件だけでは判断できないということだよ」

 

「それ、なんかずるいですよ。全く、初心者にやさしくないじゃないですか！」

 

「厳しいけど、これが現実なんだよ」

 

「そんなぁ…」

 

「金利の高低も気を付けないといけないんだけど、不動産会社がくれる収支シミュレーションの中には、1年目の数値だけを見せて、『この物件は順調に回っています！』といってくるものも多い」

 

「それ、僕が紹介された新築ワンルームマンションの話ですね」

 

「そうなんだ。これが、初心者がはまる典型的な不動産投資の罠なんだ」

不動産投資初心者がはまる罠について説明しましょう。この罠にはまる大きな理由は、投資1年目しかシミュレーションをしない、見ないということです。これまで説明した通り、CFの金額は、1年目が一番よく、年が経つにつれて悪くなるケースが多いです（特に、元利均等返済の場合）。

その理由はいくつかあります。

○家賃収入は年々減少する

○利息返済＝経費が年々減ることによって、税金が増える

○法定耐用年数が終わり、減価償却費が急に減ることにより、税金の額が増える

○サラリーマンの給与が上がり、不動産所得にかかる所得税率が上がる

などです。

しかし、どちらにしても、購入1年目のシミュレーションをしただけではわからないことなので、きちんと自分でも長期のシミュレーションを行ってください。 

不動産運用中のCF、合計してみると

「せっかく、どういう物件を買えばいいかわかってきたのに、シミュレーションをしたら30年目にCFが赤字になるなんて。振り出しに戻っちゃったじゃないですか…」

 

「いやいや、そんなこともない。たとえ金利が3％であっても、全くダメなわけではないんだ。ポイントは、合計のCFと物件価値だよ」

 

「合計のCF？ 物件価値？」

 

「まあ、まずはこのグラフを見てよ」

「これは、この物件の毎年のCF（税引き後）の合計値を金利1～4％ごとにグラフにしたものだよ」

 

「あれ？ さっきと違って、3％と4％の30年目がマイナスになっていないですよ？」

 

「それはそうだろう。毎年の金額の積上げ合計値だよ。実際、金利3％は30年目で、4％は20年目で、初めて年間のCFがマイナスになっただけで、それまでの年のCFの貯金があったんだよ」

 

「そうか、毎年収入が発生してるんですもんね」

 

「ちなみに、このグラフは1年目と30年目を直線で結んでいるけど、本当は少し、上に膨らんだもう少し緩やかな曲線になるよ」

 

「ということは、30年間、ちゃんと賃貸経営ができれば、これだけ、貯金ができるってことですね」

 

「その通り。ただし、初心者の人は、購入時のCFがそのまま続くと勘違いして、その金を使ってしまい、後になって大慌てすることも多い。最悪、黒字倒産なんてこともあるんだよ」

 

「なるほど、最初の方で生まれたCFを使わないようにしておけば、30年間の合計はプラスになるってことですね。これは、30年目までシミュレーションをしないとわからないですね」

 

「グラフを見ればわかるように、たとえ、金利3％や4％でも、31年目からは返済額が0になり、スーパーCF状態にもなるから、長期の投資で考えるなら十分に有望だよ」

 

「ちなみに、単年でマイナスになるのを避ける方法ってないんですか？」

 

「頭金を用意して、返済比率を下げるのは1つの方法だね。単純な話、頭金を用意すれば、借入額が減り、返済額も減ることになる。結果的にCFが増えるから、金利が3％、4％であっても30年間CFを黒字にすることも可能になるんだ。ただし、手元の現金が少なくなるデメリットもあるから、どうするかは慎重に考えてね」

 

「テリーさん、僕、シミュレーションを身に着ければ、チャンスが広がるってことがよくわかりました」

 

「その言葉を聞けてうれしい！」

もう1つ、「物件価値」についても説明しましょう。これは、土地と建物の価値と、融資の残債の変化を示したグラフです。

前提として、土地と建物の価値は、購入した時の価格からスタートし、土地の価格は一定、建物は、固定資産税評価額のように法定耐用年数でスタートの20％になるとしました。

この場合、土地＋建物（黄色の線）と融資の残債（グレーの線）の差が、この投資で得られる実質的な不動産資産になります。

融資を完済すれば、土地＋建物の不動産が、晴れて自分のものになるということです。すなわち、それは、自分が地主さんの仲間入りをしたともいえます。私は、これを不動産投資の1つのゴールと考えています。苦労して長期間、不動産投資をするのは、貴重な不動産を真の意味で自分のものにしたいからです。

「もしかして、合計のCF+物件価値（不動産資産）が、この不動産投資の成果ということですか？ ということは、40年で約1億円の資産ができるということ？」

 

「理屈としてはそうだね。でも、今回のシミュレーションでは大規模修繕費などは入っていないから、数値的には、この計算の90％ぐらいで考えておいた方がいいと思うよ」

 

「それでもすごいですよ。シミュレーションから不動産投資の可能性を理解することができました」

「BS」で純資産を求める

「最後に、ここまでのまとめとして、BS（バランスシート）について説明しておこう。BS（バランスシート）とは日本語で貸借対照表というんだけど、これまで学んだ所得計算、CF計算に続いて、純資産計算をするものなんだ」

 

「純資産って、純粋な資産ということですか？」

 

「その通り。まずBSの構造を購入1年目で見てみよう」

○購入1年目のBS

「BS（バランスシート）は、左の資産＝右の負債＋純資産という関係を示すものだよ。左右の金額の合計が常に同じなんだ」

 

「これだと、左も右も合計8000万円で、同じ金額ですね」

 

「うん。それと、純資産＝資産－負債という関係になっていると理解しておいてほしいね」

 

「純資産が0円なのは、資産8000－負債8000で0ということですね」

 

「その通り。次に、借入が金利4％、30年という悪い条件で、30年経過し、融資を完済した後のBSを考えてみよう」

○融資完済後のBS

「なるほど。資産の方は、土地はそのまま3000万円、建物は減価して1000万円。それと積み上げたCFが30年で1149万円か。負債の方は返済が終わって0円になるから、純資産は5149万円になったということですね」

 

「じゃあ、この物件をこの時点で売りに出したとしよう。購入した時は8000万円だったけど、30年たって、4500万円でしか売れなかったとする。そうなると、BSはどうなるかな？」

○売却後のBS

「8000万円のマンションが4500万円になっちゃうんですね。30年も経つとしょうがないのかな？ それに積み上げたCF1149万円が足されて、5649万円か…。純資産は500万円増えましたけど、やっぱり、少し残念なのは、不動産がなくなっちゃったことです」

 

「まさに、これが、不動産投資が出口を迎えたということなんだよ。これをまとめてみよう」

○BSの変化

「つまり、不動産投資物件を購入して、運用して、売却して出口を出たわけだ。結果は成功かな？失敗かな？」

 

「それは、言うまでもなく成功ですよ。だって、僕が60歳の時に、税金を払っても約6000万円もの貯金ができたんですから」

 

「思い出してほしいのは、これが、条件の悪い金利4％の時の話だということだよ。確かに金利4％の時のCF計算から求められるCFがよくないのはわかるけど、毎月、入居者さんからもらった家賃でコツコツと借入金を返済して残債を減らすことはできるよね」

 

「そうですね」

 

「これが、将来、売却した時に、大きな利益を生み出せるということにつながるんだ。つまり、純資産計算というのは、このことをシミュレーションしているんだよ。不動産投資は、とかくCFに目が行きがちだけど、BSを使って、純資産の増加をチェックすることも、とても重要なんだ」

 

「なるほど！ 不動産投資は、CFだけで考えていてはいけないんですね。コツコツ純資産を貯めれば、将来大きな利益を得ることもできる。BSってすごいですね」

 

「まさにこれが、他の投資に比べて不動産投資が優れていることだと思う。BSが良好な状態なら、いつ売却してもいいし、そのまま、賃貸経営を続けて純資産を増やしてもいいわけだよ」

不動産投資というと、ついつい目先のCFを求めてしまう人が多いような気がします。しかし、最終的には、ある時点においてどういう形にせよ自分の純資産が増えていることが重要だと思います。

ただし、そのためには、しっかりとした計画と長い時間が必要になるのも不動産投資の特徴です。このため、この連載で学んできた、所得計算、CF計算、純資産計算というお互いに関係した3つの計算が、時間的にどのように変化するかを不動産投資シミュレーションを使って考えないといけないのです。

会計の専門用語では、それぞれをPL：損益計算書、CF：キャッシュフロー、BS：バランスシートということもありますが、結局は、不動産投資も会計の基本に沿って考えるものであるということが、私の言いたかったことでもあります。 

「これで、僕からの不動産投資シミュレーションの説明は終わりだよ。長い間、お疲れ様！」

 

「テリーさん、ありがとうございました。僕、教わったことを生かして、シミュレーションをしっかりして、そして大家デビューしてみせます！」

 

「楽しみにしてるよ！」