三友地価予測指数(2022年3月調査)を発表~不動産鑑定士の目で見た不動産市場の動向に関する定性的な報告も同時発表

株式会社三友システムアプレイザルは、同社と提携する不動産鑑定士176名を対象に行ったアンケートをもとに、三友地価予測指数(2022年3月調査)を発表した。

また、今回は全国各地の都市について、不動産鑑定士の目でみた不動産市場の動向に関する定性的な報告をまとめた「主要都市別まちかど観測」も掲載。国内不動産市場の全体像を把握できるように、主要都市のみならず、地方都市についても言及している。

三大都市圏 地価予測指数<商業地>・まちかど観測
三大都市圏 地価予測指数<商業地>・まちかど観測

調査結果詳細(さんゆう資料室)

※三友地価予測指数とは、当社と提携する不動産鑑定士へのアンケート結果をもとに、地価動向の見方について強気・弱気の程度を指数化し、5段階で評価したもので、毎年3月と9月に配信。
※さんゆう資料室は同社作成の各種レポートを紹介しているサイト。

■調査結果概要

<商業地:三大都市圏では地価は上昇傾向にあるが、地方圏では上昇傾向または横ばいで推移している。>

商業地指数の「現在」は、東京圏が63.6、大阪圏は52.2、名古屋圏は66.7となった。前回との比較では、東京圏が50.6から上昇、大阪圏は45.6から上昇、名古屋圏は44.6から上昇し、いずれの圏域でも指数は50.0(横ばい)を上回っており、地価が上昇傾向で推移した。また、「先行き」は東京圏が60.8、大阪圏は57.4、名古屋圏は65.1で、東京圏、名古屋圏では上昇幅が縮小している。

この2年間、日本経済は新型コロナウイルス感染症問題に振り回されてきた。

2021年夏以降、ワクチンの効果や国民の予防意識の高まりも相まって感染者数は落ち着きを見せ始め、やっと出口が見えたようにも思われた。しかし、年末にはより感染力の強いオミクロン株が出現し、状況は振出しに戻ってしまった。また、海外ではロシアによるウクライナ侵攻により原油価格等が上昇し、企業収益の下げ圧力が強まっている。

不動産市場においても、政府の経済政策等を平常時以上に注視し、地域や用途に応じた慎重な分析が求められるようになっている。

なお、コロナ禍においても建替え等に伴う大型テナントの移転も見受けられるが、こうした動きは新型コロナウイルス感染症拡大以前に計画があったものであり、実際には企業の移転が先延ばしになっているケースも出始めている。

<住宅地:三大都市圏及び地方圏ともに地価は上昇傾向にある。>

住宅地指数の「現在」は東京圏が75.0、大阪圏は58.8、名古屋圏は70.0となった。前回との比較では、東京圏が61.4から上昇、大阪圏は52.7から上昇、名古屋圏は64.3から上昇している。商業地と同様に、いずれの圏域でも指数は50.0(横ばい)を上回っており、地価は上昇傾向で推移している。ただし、「先行き」は東京圏が64.2、大阪圏は59.5、名古屋圏は61.7で、東京圏、名古屋圏では上昇幅が縮小している。

今回の調査結果では、全国的に優良住宅地は大きな影響を受けていないことがわかった。しかし、それ以外の住宅地では地価は引き続き下落傾向が続いている。リモート・ワーク等の普及により、郊外部や新幹線通勤圏の戸建需要が高まっている一方で、住人の高齢化が進む旧来からの住宅団地等では回復の兆しが見られない。

■調査概要

調査方法  :インターネット調査
調査期間  :2022年2月1日~2月28日
調査対象者数:当社と提携する全国の不動産鑑定士176名
対象者内訳 :
東京圏 44名[東京・神奈川・埼玉・千葉]
大阪圏 34名[大阪・京都・兵庫・奈良]
名古屋圏 15名[愛知・三重]
その他の地方圏 83名[上記以外]

指数算出方法:

三友地価予測指数は、商業地・住宅地ともに地価の先行指標となり得る高度利用地を前提とし、地価の趨勢を上昇(100)・やや上昇(75)・横ばい(50)・やや下落(25)・下落(0)の5段階の指数で評価し、指数毎に回答者比率を乗じて加算した結果である。

地価動向の「現在」は過去6ヵ月の推移を踏まえた現時点における地価の趨勢(ベクトルの角度的なもの)を、「先行き」は6ヵ月先のそれを示すものである。

なお、同指数は地価動向の見方に関する強気・弱気の程度を指数化したものであり、各圏域の地価水準自体を表すものではない。また、指数は50ポイントが強気(上昇)・弱気(下落)の分かれ目となるが、指数の推移と各圏域内における実際の地価変動とは必ずしも一致するものではない。

                                                株式会社寧広