三井物産も参戦、物流倉庫を「デジタル証券」&「STO」で不動産投資。ブロックチェーン技術を活用したその仕組みやメリットは?

デジタル証券を発行して資金を調達
高い安全性やコスト削減などの効果

2009年に使用され始めた、暗号資産のビットコイン。数回にわたるバブル相場を経て、何人もの「億り人」が出たのはご存じの通りだ。

その特徴は、円など法定通貨のように国や企業、組織による中央集権型で管理するのではなく、ユーザー同士で相互決済を行うことができる点。法定通貨で送金をすると、銀行など金融機関が仲介するので、処理に一定の時間がかかったり、安くない手数料が発生するが、ビットコインは金融機関が間に入ることなく、相手方と直接取引するので、スピーディかつ低コストで送金することができる。

国をまたいで取引しやすいことから流通量は徐々に増え、国に管理されない新たな資産として注目されたことから、投資対象としても利用されている。

ブロックチェーン技術を使い生まれた、ビットコインなどの暗号資産。決済や送金だけではなく、投資対象としても注目されている。
ブロックチェーン技術を使い生まれた、ビットコインなどの暗号資産。決済や送金だけではなく、投資対象としても注目されている。

ビットコインをはじめとする暗号資産は分散型台帳の「ブロックチェーン技術」を利用しているも、大きな特徴だ。

取引データなどをネットワーク上に分散させることで、中央集権型とは異なる形で台帳を管理することができ、障害などが発生してもデータが損なわれることがなく、改ざんできないというのがメリットで、近年は暗号資産だけではなく食品などのトレーサビリティや著作権保護、行政文書の管理、さらにはアートなどの所有権を公的に証明する「NFT(非代替性トークン)」など、様々な分野で活用されている。

金融分野では、ブロックチェーン技術を活用した、デジタル証券(セキュリティトークン:ST)を発行して資金を調達する「STO:セキュリティトークン・オファリング」の動きが加速している。STとは、ブロックチェーン技術やトークン(コイン)のノウハウを有価証券に応用したもので、STOは安全性を担保しながら、取引コストの削減、所有権の分割や小口化、グローバルな投資を可能にするとして、支持を集めている。

企業にとってもSTOは魅力的で、これまでの株式や債券だけではなく、企業自体や様々なプロジェクト、不動産、自動車、航空機、さらにはファンビジネスや社会貢献などのために資金を投資家から集めることができる。所有権を分割して多くの投資家を対象に資金を集めれば、1人当たりの投資金額を小口化できるのもメリットだ。

物流倉庫をデジタル証券化
STOを活用して個人投資家に販売

実際に、不動産投資の分野ではSTOの採用が積極的に進められている。マンションなど1棟物件を買うには多くの資金が必要だが、STOなら先述のような特性を生かすことができるからだ。

例えば、大手商社の三井物産は12月から、金融事業子会社を通じてSTOサービスを始めた。グループ会社の物流倉庫をデジタル証券化し、個人投資家などから資金を募る。販売を担うのは主要ネット証券で始めてSTOの取り扱いを始めた、SBI証券だ。

本プロジェクトの投資対象は、三井物産デジタル・アセットマネジメントが拠出する、大手外食チェーンが利用する兵庫県内の物流倉庫。

STOの発行総額は7億6000万円。最低投資金額は50万円からで、運用期間は5年を予定。投資家は同施設の賃料収入に紐づいた配当を受け取る。同社は再生可能エネルギーの発電施設など、今後3年をめどに1000億円規模の資産をデジタル証券化するという。

物流倉庫が投資対象となる、三井物産のプロジェクト。STOを使うことで投資金額を小口化でき、多くの投資家から資金を募ることができる。
物流倉庫が投資対象となる、三井物産のプロジェクト。STOを使うことで投資金額を小口化でき、多くの投資家から資金を募ることができる。

海外では2017年から欧米を中心にSTOへの取り組みは始まっていて、19年までに100件以上のプロジェクトが実施され、累計調達額は10億ドルに迫った。

日本では同年10月に証券会社9社が日本STO協会を設立し、直近で56社(正会員13社、賛助会員51社)が会員となっている。20年5月には法律も整備され、今年4月にはSBI証券が国内初で一般投資家向けのSTOを実施。三井物産は国内2番目の事例だ。同社に限らず野村証券など大手証券会社や保険会社も注力する方針という。

不動産投資といえば従来の1棟や区分所有だけではなく、REITや不動産小口化商品など、現在は多岐にわたるジャンルがある。

STOを活用した取り組みは、今後加速していくだろう。投資家にとっても少額から始めることができ、個人では手が出ない投資対象にアクセスできるメリットも期待できる。今後の展開が楽しみだ。

                                                株式会社寧広