レオパレス,Tateru計1500室が売却進行中らしい

案件の経緯

レオパレスもTateruも、実は自社でも物件を所有していたようです。

両者ともに有価証券報告書などにも記載していますが、経営不振で売却を進めたようです。

その物件はバルクで某ファンドが購入しております。

そのファンドが物件に利益を載せてばら売りしているようです。

売却情報が私にも来ました。

売り情報があること自体は公表しても構わないが、詳細情報は秘密保持誓約書を書かないと情報提供するなと言われています。

書ける範囲で簡単にどういうのが売りに出ているのかを最近の情勢として紹介したいと思います。

 

売りに出ている物件のおおよそのスペック

レオパレス 約1350室

エリア:全国(関西と沖縄を除く)の郊外 駅徒歩圏外が多そう

滋賀がなかったのは残念です。あれば買付入れていました。

利回り:13~20%弱程度 15%程度が多い

築年数:30年前後が多い

入居率:平均40%強

価格帯:~5000万円前後

その他:サブリースは外れている。

という感じです。個別物件は多すぎて調査出来ていませんが、一部調べると3点ユニットや駐車場なしという厳しめの物件も多くあります。

提示価格からの交渉が必要な物件も多い気がします。

 

Tateru 約100室強

エリア:関西中心の駅徒歩圏内

滋賀がなかったのは残念ですが、京都はありました。

利回り:7%程度

築年数:3年前後が多い

入居率:ほぼ100%

価格帯:7000~10000万円前後

その他:Tateruの管理引継ぎが条件

 

どちらも条件がかなり厳しく、

・融資特約なし

・瑕疵担保責任免責

のストロングスタイルです。

なお私も基本現金がなくてもストロングスタイルでの特攻を信条としています。

スタイルさえ守れば物件次第では価格交渉は出来るかもな感じのようです。ファンドとしては売り切りたい気持ちが強いのかなとは感じています。

 

買うべきなのか

まずこの案件はある程度の経験者向けな気がしています。

ストロングスタイルでは、初心者がやるには、価格も高く少し厳しい気がしますし、私もアパートで特攻する勇気はありません。

 

実際買うべきなのかは正直言うと価格次第と融資がつくのか次第だと思います。

物件の状態、客付けできるエリアなのか、実勢土地値などを勘案し、実勢土地値に近い価格で買えるならありかな築年数などとか、利回りが取れればありかなと思います。

界壁問題が気になる方も多いと思いますが、レオパレスHP記載によると界壁の補修費用は2階建10室で60万円とそこまで大きくないように感じており、、未対応の場合はその分も考慮して購入価格を決めないといけません。

細かく案件を精査し、指値が必要な物件もあるかなと感じました。

 

融資がつくかも重要で、融資利用は出来ますが、特約なしですので、つかないと悲惨です。

自宅の近くなどで地元の信金信組が貸して貰えるエリアにあることが大前提かなと個人的には感じました。Tateruは隣の京都もありますが、私は金利が高くしか調達できないので、イールドギャップがとれなさそうだと判断して断念しました。1%程度で買える属性なら少しありかもとか思いました。

 

また実は、今回とは別件でファンドではなく個人所有の滋賀県内のレオパレスにも購入打診したりもしています。片方が12.5%、もう一方は13.5%で打診しました。こちらはサブリースが残っていますが、解約後は家賃上昇が見込めたのと、客付け全然できそうだと思いありかなと感じ、打診しました。

なおあっさり指値が通らずノーマネーでした。私は実はサブリース残っている奴の方が狙いかもとか感じていたりします。

サブリースの場合は、空室なしかつ修繕積立金・管理費などなどレオパレス独自の諸費用が差し引かれた状態の利回りで売りに出ていることが多く、ほかの物件の利回りよりも実質は断然高いということがあります。私の提示価格の利回りはすべて差し引いたサブリースでの利回りです。

客付けしてもらえないとか、融資がおりにくいとか聞きますが、調査したうえでイケると判断すればアリなのかなと感じています。

それはレオパレスとかTateruに限ったことではないと思います。

                                                  株式会社寧広