【競売事例】立派な一棟マンション!諸費用・リフォーム代込で利回り

定期的に競売セミナーを開催し、日々、競売の相談を受けているドクターKである。今回、競売で公開されていたアパートの競売事例をご紹介する。

紹介する物件は、都内まで1時間以内で通勤できる市町村の一棟マンションである。裁判所から公開された資料では、築年数は33年経過しているが、外観を見る限り立派なマンションである。

最寄りの駅からは約500メートル離れており、徒歩7~8分ぐらいの場所に立地する。

賃貸状況は6室のうち、3室が賃貸中、3室が空きである。通常、競売物件の一棟マンション、アパートは債務者が賃貸管理を怠り、空室となっている物件が多い。この物件は半分以上、賃貸中なので、個人的には悪くないと思う。
この物件を参考頂き、このような競売物件もあることを理解頂けたらと思う。

1.物件概要
(1) 所在地
物件の市町村は約15万人の都市である。都心から約35kmの離れたところに位置する。特徴は、豊かな自然に恵まれて、多くの企業が点在している。また、製造品出荷額は、県内トップクラスとの情報もある。

(2) 物件概要
物件は、土地が228平米であり、建物の床面積が348平米であり、1室が約50平米の6室である。

築33年、3階建ての鉄筋コンクリートマンションである。駐車場はないが、最寄りの駅まで500mなので、車が無くても困らないだろう。道路に面してる方角が北西であり、反対側のバルコニー側が南東のため、日当たりは悪くない。

建物外観 築33年の鉄筋コンクリートのマンションである
建物外観 築33年の鉄筋コンクリートのマンションである

(3) 間取り、室内
間取りは以下である。1階、2階、3階とも同じ間取りであり、3DKの6室である。一室が約50平米あり、ファミリー向けの間取りである。

間取り 各部屋、3DKであり、ファミリー向けの間取りである
間取り 各部屋、3DKであり、ファミリー向けの間取りである

以下、室内の写真である。左側の2枚の写真は賃貸中の部屋の写真である。キッチンはかなり汚れており、天井からは雨漏りするとのこと。

リフォームが必要である。右側の写真は空室の写真である。キッチンはレンガ模様の仕上げ、部屋自体も綺麗である。綺麗な部屋と汚い部屋とが混在している。

室内 汚い部屋と綺麗な部屋が混在
室内 汚い部屋と綺麗な部屋が混在

2.物件詳細
(1) 賃貸契約の内容

裁判所の公開資料には賃貸契約の内容も記載され、以下、賃料である。家賃は60,000~67,000円である。占有開始を確認すると、201号室は、昭和63年から住み始めており、30年以上住んでいる。

長く住んでいると退室する可能性も低くなり、落札後でも賃貸中の可能性が高い。

賃貸状況 6室あり、3室賃貸中、3部屋空きである
賃貸状況 6室あり、3室賃貸中、3部屋空きである

(2) 関係者のコメント

裁判所の公開資料には、債務者、賃借人の関係者のコメントが記載されている。賃貸中の部屋で問題が発生しても、修繕が適切に行われていないので、リフォーム費用を要するだろう。

また、雨漏りというコメントより、屋上の防水も適切に行われていない可能性がある。少し多めにリフォーム費用を考えておいた方が良いだろう。

関係者のコメント 債務者や入居者のコメントが記載されている
関係者のコメント 債務者や入居者のコメントが記載されている

(4) 物件評価の金額

裁判所から依頼された不動産鑑定士による競売の基準価格は以下である。

24,050,000円

上記の金額は、裁判所から依頼された不動産鑑定士によって、査定される。この金額は、一般流通市場の価格よりも安く設定される。理由は、この金額が一般流通市場よりも高いと誰も入札せず、競売自体が成り立たないためである。

3.落札結果
(1) 落札結果

落札金額は以下である。法人が落札している。

47,082,640円

(2) 利回り

利回りを計算する前提として、裁判所から公開された賃料が継続可能であるとする。家賃は現在、60,000円~67,000円であるため、一律63,000円で仮置きする。

満室時の月額の家賃収入は378,000円である。リフォーム費用は算出が難しいが、賃貸中の部屋は初期リフォームの必要はないと判断し、対象外とする。

空室のリフォームと雨漏りの修繕を考慮し、150万ぐらいだとする。結果、表面利回りは約9.1%である。

落札金額 47,082,640円
諸費用 1,500,000円(登録免許税や不動産取得税などの概算金額)
リフォーム費用 1,500,000円(空室のリフォーム、雨漏りの修繕など)
表面利回り 9.1%

4.最後に
本物件に関しては、かなり高額で落札されている。また、金額が高額であるため、なかなか個人では難しい物件である。今回、このような物件を入札する方は、ある程度不動産物件のノウハウが必要であり、リフォーム、募集や管理のノウハウが必要である。

また、この物件は法人が落札している。落札後、リフォームし、入居者を付けて、利回りを低くして、販売する。おそらく利回り6ぐらいである。

計算すれば、落札した法人がどの程度、利益を加算し、販売するのか?わかるだろう。このような物件もあることをご理解頂き、ご参考頂ければと思う。

                                                 株式会社寧広