【実践大家コラム】利回りで見るのが賃貸業でグロスで見るのが不動産投資!!

グロスで捉える

 

不動産と向き合い15年。

私の不動産投資の中核部分

です。

 

例に漏れず自論でしかありませんが、私なりに事例を用いつつ、シリーズにでまとめてみたいと思います。

 

構成は、

【1日目】

1.利回星人になっていませんか?

2.不動産賃貸業は利回りで見る!

3.不動産投資はグロスで見る!!

【2日目以降】

4.あるプロの方とのお話

5.戸建売却成功事例

6.戸建売却によるグロス考察

7.1棟もの投資額との兼ね合い

8.不動産業者の思考回路

9.リスク感応度を上げるべき

取りあえずはこんな感じの内容を綴っていくつもりでおりますが、書きながら内容は若干いじるかも知れませんがご容赦下さい。

1.利回星人になっていませんか?

突然ですが、

自分に手を当てて真面目に問いてみて下さい。

利回り星人になっていませんか?

利回り星人とは?

購入条件の線引きラインとして、利回りを参考にするのは、もはやここの読者であれば当たり前の思考だと思います。

しかし、

例えば、

利回り〇%じゃないと買わない!

利回り〇%だから買い物件だ!!

利回り〇%になる様に指値する!

このような姿勢で近視眼的に陥ってしまう事を利回り星人だと私は勝手に呼んでいます。汗

 

利回りとは呼んで字の如く、あくまでも

『運用』利回り

のことを表しております。

※勿論、利回りが高いに越したことはありませんし、『運用』が悪いとか劣るという話ではないつもりです。汗

 

私が揶揄的に利回り星人のことを悪く言うのは、

単に、

グロスで捉える事の大切さを強調する為

でしかありません。

 

少し前流行った言葉で、

出口戦略

という言葉がありましたが、何も、売却を上手くする事だけを意味しているのではないと思っており、

これがまさに

投資はグロスで捉えるべき

という事を言葉を変えているだけだと思っていたりします。

 

私の目標であったり、生業としての不動産業というのは、この辺りを相対的に見ていて、確かに不動産賃貸業は利回りで見ますが、不動産投資という行為においては、賃貸業は副次的なものや補助的なものであり、それを大前提に捉えていなければ、

真の不動産投資家とは呼べないであろうと自戒をとっております。

 

「家賃収入で〇千万円稼いでFIREしたいんです。」

流行りの言葉ですかね。ここ数年でお会いした方の口からも実際に聞いたことがある言葉です。

「だから利回りが〇%ある物件を買いたいんです。」

 

誰しもが陥る思考だと思っております。

 

2.不動産賃貸業は利回りで見る!

確かに、

不動産賃貸業を語るのにあたり、利回り無くしては何も語れませんし、実質利回りとして確保できる、

真水のCFを積み上げる事

は勿論凄く大事な要素だと思っています。

逆に言えば、

利回りさえ確保できれば、不動産賃貸業で破綻することもほぼほぼ考えづらいくらいに大事ですよね。。。

勿論、

この利回りというのは、実質利回りの事であるべきでもあり、表面利回りがどうであろうと、そこに強い意味はなく、

未来図の中では決まっているであろう、

商品寿命の中で、

どれだけの利回りを維持出来る?

どれだけの期間で維持出来る?

という観点を押さえていれば、利回りを追いかけることもまた正なのかも知れません。

 

しかし!

 

利回りを追いかける行為

というのは、

時に、

不動産の価値を軽視する事

へと陥る場合があるというリスクについて、私は常に念頭に置いて物件購入する際の注意点と思っています。

 

通常、

利回りが取れるということは、

・購入金額が安く

・購入額に対する賃料が高い

ことを連想されますが、

私の投資対象として、

①購入額が市場価値よりも安く

にも関わらず

②賃料が取れる算段がある

からこそ、

売って良し

回して良し

の優良物件として不動産の購入出来る事になります。

 

まわりくどく書いていますが、

買った金額より高く売れる価値がある?

 

これが不動産投資家が不動産投資家である為の

絶対的条件

であるということだと思います。

 

簡単の例で言えば、

プロの中古車ディーラーが、仕入れた中古車を仕入れ額より安く売るなんて事は通常あり得ません。

しかし、

もし仮に、そのディーラーが仕入れ後にその車をリースなり他の商取引に『運用』していた場合には?もしかするとその『運用』益によってはその中古車は仕入れ額よりも将来は安く販売されることもあるかも知れませんね。

 

逆説的に、

その『運用』益に関して不動産賃貸業では、

その安定度の高さ

かかる時間の長さ

から将来の不動産の価値の見定めが難しい点、それでも総額の収益は時間をかければ稼げる点が特徴であり、

それが故に、

非常に多くの人が、

真の不動産の価値を見誤る

というある種のパラドックスに陥るのだと常に自戒をしています。

 

このパラドックスに陥らない為に、私は、常に、

不動産投資とは、

真の価値より安く買い

真の価値より高く売る

商取引であり、

価値のある不動産への投資を何よりも最優先させることを理想において購入活動をするようにしているのでした。

3.不動産投資はグロスで見る!!

にもかかわらず!(笑)

私は

不動産投資はグロスで見る

ようにしています。

 

まあ当たり前のこと過ぎて、入口から出口まで経験のした事がある人ならば、実体験として、理解出来る話ですよね。

 

『不動産投資』の価値は、グロスで測るのが絶対的真理だと思っています。

 

『運用』中にいくら稼いでも、出口で二束三文にしかならないのならば、私にとってはそれは『不動産投資』とは呼べず、不動産運用の範疇であり、

逆に、

安く買ったつもりでいて、しかも出口でもキャピタルが取れる『投資』先だと思っていても、『運用』中にしっかりと稼げなければ、それも『不動産投資』とは呼べず私にとっては単なる投機みたいなものかと思えてしまいます。

 

究極の理想論としては、

安く買って

しっかり回して

高くで売れる

これが、理想の『不動産投資』なのだと。

 

素人、初心者投資家の皆さん、

皆さんが

入り込んだ、もしくはこれから入り込もうとしている世界は、こういう世界だと思っております。

 

本日は、ここまでになります。

2日目以降、

プロの話を交えながら

実例を用いながら

不動産業者の思考回路を分析

しながら、自論を更に深化させていきたいと存じます。

                                               株式会社寧広