【不動産融資攻略シリーズ】新規銀行の審査を突破するための事業計画書とは

銀行に融資申込をする際、申込書類はどこまで準備する必要があるのだろうか。

基本的に、必須となる書類は「融資対象の不動産資料」と「自社の決算書(または確定申告書)」であるが、出来ればここにもう一つ付け加えたい書類がある。

それが「事業計画書」である。

今回の記事ではこの事業計画書について解説していきたい。

融資戦略

1.事業計画書を作成すべき理由とは

今までの記事でも述べた通り、銀行審査には3つの原則がある
それは「使途」「財源」「保全」である。

この3つの原則のうち、「財源」「保全」については数字で決着がつく分野(定量評価)であるため、事業計画書作成がもたらす効果はほとんどないと言ってよいだろう。

収支や担保評価については銀行が独自で計算して判断するので、事業計画書でいかに良い数字を並べてもほぼ無意味である。(むしろあまりに現実離れした数字を並べると、経営への判断力を疑われる要因になるかもしれない)

つまり、事業計画書を作成する目的は「使途」(広義での定性評価)の得点を上げることと言える。

「なぜこの融資が必要か」
「なぜこの物件を買う必要があるか」
「なぜここの銀行との取引が必要か」

上記のような数字には表しきれないストーリーの部分を事業計画書で銀行に伝えるとともに、作成した書類を通して経営者の性格・思考を共有し、融資案件に共感してもらうことが目的であるともいえる。

つまり、「財源」「保全」といった定量評価が十分でない案件の申し込みを行う際に、自分の努力を反映させるツールとして認識すべきであろう。

また、定性評価がより重視される「新規銀行への融資打診」の際に特に重視したい書類であると言える。銀行は常に融資金の回収を意識して審査を行っており、素性や思考がわからない人間に対しては融資を行いにくい。

このハードルを下げるのも事業計画書の大事な役割であると言える。

2.定性評価の判断傾向について

定性評価を一言で表すと
「お金を返す人物像として評価できるか?」
である。

そして「お金を返す人物像」とは何か。これについては本来は一概には言えないが、銀行においては「経営者として素質が備わっている人物」そして「銀行員に似た人物」を選びがちである。

特に気を付けたい部分は「銀行員に似た人物」の部分で、具体的に言うと
・数字で管理を行える
・ミスが少ない
などの特徴が重視する傾向にある。

他にも経営者として必要な要素は多くある中で、上記の特徴が選ばれやすい所以とすれば、やはり自分達銀行員と近しい性質の人間を信用しやすいというバイアスが多少なりともかかっていると考えられる。

3.事業計画書作成の際に注意すべき点とは

上記を勘案して申請書作成で気を付けるべき点は以下の通りである。
・案件への取組経緯、自身の生い立ち等を記載すること
・数字では表せない独自の強みを理解してもらうこと
・実数を用いて案件分析を行っていること
・誤字脱字が無いこと

上記の点について気を付けることにより、定性評価においての目的である「素性や思考がわからない人物像を払しょくする」を達成するとともに、思考や仕事ぶりが銀行員と近いことを文章から匂わせることが出来る。

逆にどれだけ申込者が案件に対して強い思いを持っていたとしても、誤字脱字だらけの書類からは熱意を感じなくなってしまう。(銀行の仕事の性質上、ミスへの減点意識は比較的高い傾向にある)

4.まとめ

事業計画書の最大の目的は数字に表せない「定性評価」を高めることであり、これは新規銀行開拓の際には特に重視される要素である。

この目的を鑑みれば、事業計画書に記載すべき項目は「自身の生い立ち・強み、案件の取り組み経緯」である。

そして「書類を通して人物像を見られている」という事実を認識し、銀行員が同調できるような事業計画書を作成するよう心掛けたい。

                                                 株式会社寧広