「築5年以内の値上がりマンション」ランキング100 関西編を発表。関西でも「タワー」「駅近」「大規模」強し!New

「不動産×WEB×ビッグデータ」の領域で、さまざまな不動産テックサービスを展開する株式会社ワンノブアカインドは、同社が運営するマンション情報サイト「マンションレビュー」の保有データを元に、関西地方における築5年以内の分譲マンションの相場推移を調査。

新築時の価格と比較した値上がり率をあらわす「新築時騰落率」の高いマンションのランキング100と、値上がりした物件の傾向について発表した。
※以下掲載のデータは全て、マンションレビュー調べ

◎「築5年以内の値上がりマンション」ランキング100(2021・関西)*1

1位 +46.3% ジオタワー南堀江(大阪市西区/2016年2月築)
2位 +44.5% クリスタルエグゼ日本橋(大阪市中央区/2016年2月築)
3位 +40.0% ブランズタワー・ウェリス心斎橋ノース(大阪市中央区/2016年2月築)
4位 +39.0% 阿波座ライズタワーズフラッグ46(大阪市西区/2016年1月築)
5位 +38.2% ジオ阪急洛西口ノースレジデンス(京都府向日市/2016年2月築)

・100位までの所在地トップは「大阪府」が56.0%(56件)、市区のトップは「大阪市中央区」で13.0%(13件)。
・100位までの分譲会社*2は「野村不動産」が11件でトップ。以下、「近鉄不動産」10件、「東急不動産」9件、「京阪電鉄不動産」「阪急阪神不動産」8件と、関西に本社のある大手ディベロッパーも多くみられた。
・100位までの物件は「10~19階建」「駅徒歩4~5分」「総戸数100戸以上」への該当が多かった。本ランキング対象のマンション全334件と比較すると、「ランキング100に入る確率が高い物件(=値上がり率が高い)」には以下の傾向がみられた。

■「20階建以上」(タワーマンション)

・19階建以下のマンションと比較して、ランキング100に入る確率が2.8倍高い。
→ランキング対象のマンション全334件のうち、「20階建以上」の物件の割合は10.2%(34件)。ランキング100位以内の「20階建以上」の物件の割合は28.0%(28件)なので、28.0%÷10.2%=2.8倍高いといえる。
なお、「京都市」については、2007年施行の「新景観政策」によって建築物の高さに制限が設けられており、京都府全体で今回の調査対象に「20階建以上」の物件は存在しない。100位までにランクインした京都府の21件のうち、もっとも高いのは「15階建」(4件)となっている。

■「駅徒歩5分以内」(駅近)

・最寄駅から徒歩6分以上のマンションと比較して、ランキング100に入る確率が1.3倍高い。
→ランキング対象のマンション全334件のうち、「駅徒歩5分以内」の物件の割合は56.9%(190件)。ランキング100位以内の「駅徒歩5分以内」の物件の割合は75.0%(75件)なので、75.0%÷56.9%=1.3倍高いといえる。
・駅まで近くなるほどランクインする確率も上がり、徒歩1分以内の場合1.9倍高くなる。

■「総戸数100戸以上」(大規模)

・総戸数100戸未満のマンションと比較して、ランキング100に入る確率が1.4倍高い。
→ランキング対象のマンション全334件のうち、「総戸数100戸以上」の物件の割合は43.7%(146件)。ランキング100位以内の「総戸数100戸以上」の物件の割合は62.0%(62件)なので、62.0%÷43.7%=1.4倍高いといえる。

以上を総合すると、関西エリアにおける「値上がりマンション」のモデルケースとしては
「20階建以上」「駅徒歩5分以内」「総戸数100戸以上」+「大手ディベロッパー分譲」
上記に近い物件は、新築時の購入価格から、購入後に値上がりする可能性が高いといえる。
なお、この結果は、当社が2018年6月に発表した調査結果*3、また2021年12月に発表した関東地方での調査結果*4と同じ傾向であり、資産価値の高さを示す指標のひとつであると考えられる。

※2021年11月5日現在の自社データより算出。
*1 「マンションレビュー」に登録済の関西地方の2016~2020年築の分譲マンション1,110件のうち、新築時の価格と比較した「新築時騰落率」データが算出可能で、中古販売履歴件数が「10件以上」もしくは「10件未満でも総戸数に対して30%以上の件数」となる334件から上位100位をランク化。
*2 各マンションの新築時の分譲会社の件数。JV(ジョイントベンチャー:複数のディベロッパーが共同で販売した物件)のマンションは参画ディベロッパーのすべてに件数を加算。
*3 2018年6月12日発表プレスリリース 【全国】値上がりマンションランキング公開 値上がりするマンションの条件とは?
*4 2021年12月22日発表プレスリリース 「マンションレビュー」のデータで見る「築5年以内の値上がりマンション」ランキング100(2021・関東)

◎「築5年以内の値上がりマンション」ランキング100(2021・関西)
51~100位は、別資料のデータ集に掲載(参考としてランキングのみ上位200件まで掲載)

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■「築5年以内の値上がりマンション」ランキング100(2021・関西) ランクイン物件の傾向(1)

【所在地】
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・ランキング100のうち、「大阪府」の割合は56.0%(56件)。次いで「京都府」が21.0%(21件)。「京都府」は、対象の全物件に占める割合は15.9%(53件)で第3位だが、他府県と比較すると、ランキング100に入る確率が1.3倍高い。(21.0%÷15.9%=1.3)
・ランキング100の市区のトップは、「大阪市中央区」。以下「大阪市北区」、「神戸市中央区」、「京都市中京区」と、政令指定都市で市役所のある行政区が並んだ。

【分譲会社】
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各マンションの新築時の分譲会社の件数。JV(ジョイントベンチャー:複数のディベロッパーが共同で販売した物件)のマンションは参画ディベロッパーのすべてに件数を加算。
「阪急阪神不動産」には「阪急不動産」「阪神電気鉄道」、「関電不動産開発」には「関電不動産」「MID都市開発」の参画物件を含む。

・ランキング100の分譲会社トップは「野村不動産」、次いで「近鉄不動産」、「東急不動産」。
・ランキング100の分譲会社の上位には、関西に本社があり、ブランド力の高いマンションシリーズを持つ大手ディベロッパーが多く、資産価値に少なからず影響があるといえる。
・ランキング100の分譲会社上位における代表的なマンションシリーズは以下の通り。
野村不動産(プラウド)/近鉄不動産(ローレル)/東急不動産(ブランズ)/京阪電鉄不動産(ファイン)/JR西日本不動産開発(ジェイグラン)/長谷工コーポレーション(ルネ)/阪急阪神不動産(ジオ)/プレサンスコーポレーション(プレサンス ロジェ)/和田興産(ワコーレ)/関電不動産開発(シエリア)/住友商事(クラッシィハウス)/大和ハウス工業(プレミスト)

■「築5年以内の値上がりマンション」ランキング100(2021・関西) ランクイン物件の傾向(2)

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【階建】

・ランキング100での件数は「10~19階」が最多だが、一般的に「タワーマンション」と定義される「20階建以上」も28.0%(28件)。ランキング対象の全物件のうち、「20階建以上」マンションの割合は10.2%(34件)で、100位までに28件がランクインしており、19階建以下のマンションと比較すると、100位までに入る確率が2.8倍高い。(28.0%÷10.2%=2.8)
・階建が30階以上の物件は、ランクインする確率がより高くなっている。
・「京都市」については、2007年施行の「新景観政策」によって建築物の高さに制限が設けられており、京都府全体で今回の調査対象に「20階建以上」の物件は存在しない。100位までにランクインした京都府の21件のうち、もっとも高いのは「15階建」(4件)で、「10~19階建」の割合が52.4%(11件)となっている。

【駅徒歩】

・ランキング100での件数は「駅徒歩4~5分」が最多で、「徒歩5分以内」が75.0%(75件)。ランキング対象の全物件のうち、「駅徒歩5分以内」のマンションの割合は56.9%(190件)なので、徒歩6分以上のマンションと比較すると、100位までに入る確率は1.3倍高い。(75.0%÷56.9%=1.3)
・徒歩1分以内の場合、ランクインする確率は1.9倍高くなることから、駅からの近さは資産価値に影響があるといえる。
・ランキング100で徒歩11分を超える物件は4件のみだった。

【総戸数】

・ランキング100での件数は、一般的に「大規模マンション」と定義される「100戸以上」の割合が62.0%(62件)。ランキング対象の全物件のうち、「100戸以上」のマンションの割合は43.7%(146件)なので、総戸数99戸以下のマンションと比較すると、ランキング100に入る確率が1.4倍高い。(62.0%÷43.7%=1.4)

参考:2018年のプレスリリースでの発表データ
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同社が2018年6月12日に発表したプレスリリースから抜粋。「マンションレビュー」に登録済の全国の2011~2016年築の分譲マンションのうち、新築時の価格と比較した「新築時騰落率」が算出可能で、中古販売履歴件数が「10件以上」もしくは「10件未満でも総戸数に対して30%以上の件数」の物件から、上位100位をランク化(101件)。分譲会社は、今回の調査と同様、各マンションの新築時の分譲会社の件数で、JVは参画ディベロッパーのすべてに件数を加算。

■「築5年以内の値上がりマンション」(2021・関西) 各項目の結果(騰落率での比較)

新築時騰落率ランキング100のほか、騰落率がプラスとなった255件について、パーセンテージごとに傾向を調査。
分譲会社については、別資料のデータ集に掲載

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・騰落率が上昇するごとに、「値上がりのマンション」の条件として挙げられる「20階建以上」「駅徒歩5分以内」「総戸数100戸以上」の物件の占める割合も高くなっているが、「騰落率が30%以上」の物件については、該当物件の半数が京都府のため、3つの条件の占める割合はやや減っている。

※リリースのデータについては、リリース未掲載の補足データも含め下記URLを参照
https://www.mansion-review.jp/pressrelease/detail/date20220118/data.pdf

                                                 株式会社寧広