「火災保険と地震保険」【初心者向け!不動産投資の基礎講座】

物件を賃貸経営していくにあたり、オーナーがリスクに備えて入っておくべき保険があります。基本的には「火災保険」と「地震保険」です。物件の建物を所有しているのはオーナーなので、火災や災害による損害への備えはオーナーがしなければなりません。必要に応じて特約をつけたほうがベターでしょう。

それぞれの保険について、補償の内容などを見ていきたいと思います。

①火災保険は対象が幅広い

火災保険は名前こそ「火災」ですが、補償の対象は火災以外にも幅広く、物件に対する損害を補償してくれます。

補償の対象としては、以下のような項目がありますが、日本損害保険協会によると以下の項目のうち、「火災」「落雷」「破裂・爆発」「風災」「雹災」「雪災」が、最もベーシックな「住宅火災保険」の対象となります。

これに加えて、「水災」「飛来・落下・衝突」「水漏れ」「騒擾(じょう)などによる暴行・破壊」「盗難」は、広い範囲をカバーする「住宅総合保険」に含まれます。

火災保険1火災保険2

日本損害保険協会のHPから
日本損害保険協会のHPから

●火災

失火やもらい火などによる火災で、建物の一部や全部が焼けた損害を補償してくれます。

●落雷

落雷によって火災が起きたり、電気設備がショートしたろしてしまうといった損害を補償してくれます。

●破裂・爆発

ガス漏れに引火して爆発が起きるなどした損害を補償してくれます。

●風災

台風で屋根や窓ガラスに破損が出るなどした場合に補償してくれます。

●雹(ひょう)災

雹が降って屋根や窓ガラスに損害が出たりした場合に補償してくれます。

●雪災

雪が積もって屋根や窓ガラスが破損したような場合の損害を補償してくれます。

●水災

台風、集中豪雨による洪水で床上浸水などの被害が出た場合に補償してくれます。

●外部からの飛来・落下・衝突による損害

自動車に突っ込まれて壁や窓、ドアが破損した場合や、ボールが飛んできて窓ガラスを割られた、といった損害を補償してくれます。

●水濡れ

給排水設備が故障し、水が漏れて部屋が水浸しになったような場合に補償してくれます。

●騒擾(じょう)などによる暴行・破壊

激しいデモに巻き込まれて建物が破損したような場合に損害を補償してくれます。

●盗難

窃盗犯が建物に侵入するさいドアや窓ガラスを壊されたといった損害も補償されます。

また、賃貸経営のオーナーとしては以下の特約をつけると安心ですので、検討してもよいでしょう。

●施設賠償責任特約

物件の管理が不備だったりして、入居者を含む他人にけがをおわせてしまったり、モノを壊してしまったりして、オーナーが法的な賠償責任を負わされた場合に保険金が支払われる特約です。

たとえば、「建物の外壁がはがれて、落下したかけらで通行人がけがをした」「階段の手すりが壊れて入居者が階段から落ち、けがをした」というような場合があてはまります。

●家賃収入特約

火災などで物件が損害を受け、復旧までの間、入居者が住めなくなって家賃収入が入ってこなくなった場合、定められた期間、その家賃を補償してくれる特約です。

●家主費用特約

物件の部屋で自殺や孤独死、事件があり入居者が死亡したことで空室になったりした場合の家賃などを補償してくれます。遺体の腐敗により汚れた部屋の原状回復費や入らなくなった家賃、家賃の減額分などを一定額まで補償してくれます。

②地震保険は火災保険とセットで

金融庁の定義によれば、地震保険は「地震・噴火またはこれらによる津波を原因とする火災・損壊・埋没または流失による被害を補償する地震災害専用の保険」です。

地震大国の日本では、地震による損害を補償してくれる地震保険に入るのは必須といえます。

ただし、地震保険は単独では入れません。まず火災保険を契約することが前提で、それとセットで契約することが必要になります。

損壊の度合いに応じた補償の程度は、以下のようになります。

財務省のHPから
財務省のHPから
財務省のHPから
財務省のHPから

③どこまでの保険に入るか

どの項目まで補償してくれるか、金額はいくらまで補償してくれるかは、保険会社が出している保険商品のメニューごとに違います。

まず、補償の対象は大きく「建物」と「家財」の2種類がありますが、オーナーがかける対象は一般的に「建物」です。入居者の家具や衣服などの「家財」は、あくまで入居者の持ち物なので、保険をかけるなら入居者自身がかけることになります。

そして、物件が古いほど、さまざまな損害が起きる可能性が高くなります。可能な限り、保険の対象を広げたほうがいいといえます。

もっとも、保険料を抑える観点から、本当に必要な補償を精査しなければなりません。

たとえば、海や川から離れた高台に物件があって、洪水などの被害が考えられない物件は、「水災」は外して良いかもしれません。

ちなみに、同じ補償内容でも、地域によって保険料は異なります。「雪害」は北海道などのほうがリスクが高く、保険料は高くなりますし、台風による「水災」は四国や九州のほうが高くなります。

また、建物の構造によっても保険料は差が出ます。同じ補償内容なら、新しいRC造よりも古い木造のほうが保険料は高くなるでしょう。

どのような内容の保険にするかは不動産会社と相談して決めることになると思いますが、勧められるまま入るのでなく、何が必要で必要でないか、自分でしっかり判断する姿勢が求められます。

                                                株式会社 寧広